על מנת שיהא ביכולתן של הרשויות המקומיות למלא אחר חובתן לפתח את התשתיות הנ"ל, שביצוען כרוך בעלות גבוהה, עליהן להקצות מקורות מימון הולמים עבור כך. לכן, ניתנה לרשויות המקומיות סמכות בדין לממן את העלויות הכרוכות בהתקנת התשתיות באמצעות הטלת תשלומי חובה ייעודיים על בעלי הנכסים שבתחום שיפוטן. תשלומים אלה הינם היטלי הפיתוח, אותם רשאית הרשות המקומית לגבות באופן חד פעמי מבעלי הנכסים בגין הנחת תשתית פיתוח המועמדת לרשות נכסיהם לראשונה, על מנת שישתמשו בה ויפיקו ממנה הנאה.

בכדי לוודא כי תעריפי היטלי הפיתוח הנקובים בחוקי העזר משקפים נכונה את צורכי הרשות, נקבע בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 3/2006 מנגנון פיקוח, לפיו תיקבע מגבלת גבייה בחוקי העזר ההיטליים, האוסרת על המשך גבייה בחלוף מועד שייקבע, אלא באישור מועצת הרשות המקומית ושר הפנים או מי מטעמו. תכליתה של הוראה זו, שהגיונה בצידה, להבטיח בדיקה תקופתית של התעריפים והנתונים העומדים בבסיס קביעתם מעת לעת באמצעות כלי אריתמטי של עריכת תחשיב כלכלי עדכני. אלא, שהוראה זו אינה מעוגנת בחוקי העזר ה"ישנים" שנחקקו לפני הנחיית חוזר מנכ"ל 3/2006 ובהיעדרה, רבות מהרשויות המקומיות בעלות חוקי העזר ה"ישנים" אינן שוקדות על עריכת תחשיב כאמור שישקף נכונה את הוצאותיהן. כפועל יוצא מכך, ישנן רשויות מקומיות הנמנעות מלבצע עדכון לתעריפים הנקובים בחוקי העזר שלהן.

במצב דברים שכזה, לא פעם תעריפי היטלי הפיתוח הנקובים בחוקי העזר ה"ישנים" אינם משקפים נאמנה את הוצאות הרשויות המקומיות ועובדה זו מביאה לתוצאה של הפרת האיזון בין הוצאות והכנסות הרשות המקומית. כאשר התעריפים הנקובים בחוקי העזר גבוהים מהדרוש לכיסוי סך העלויות של הרשות המקומית, יימצא מן הסתם האדם שיזעק ויתריע, ויביא לעדכון תעריפי היטלי הפיתוח בהתאם להוצאותיה האמיתיות של הרשות המקומית. להבדיל, כשהתעריפים הנקובים בחוקי העזר נמוכים מהנדרש לכיסוי סך העלויות של הרשות המקומית אין בנמצא מי שיתקוף את הרשות על מחדלה באי עדכון התעריפים, ומצב זה עלול להימשך שנים רבות, ולהביא לקשיים של הרשות המקומית בביצוע עבודות פיתוח בתחומה, ולאילוץ מתמשך של הרשות להישען על מנגנוני מימון אחרים, ספק חוקיים.

החלופה הראשונה הניצבת בפני רשות מקומית המתמודדת עם תעריפים נמוכים מדי של היטלי פיתוח הינה תיקון תעריפי חוק העזר על בסיס תחשיב כלכלי מעודכן שיהא בו כדי לשקף את ההתפתחויות הכלכליות המשפיעות על עלות השירות האמיתית ושיתבסס על נתונים עדכניים. אולם, רשויות מקומיות רבות אינן עושות כן, ונדמה כי הדבר נעוץ בכך שאין דבר המאלץ אותן לבצע תיקון חקיקתי מעין זה, הכרוך במשאבים רבים מצידן, מאחר ואינן כפופות למגבלת הגבייה שנקבעה בחוזר המנכ"ל הנ"ל.

חלופה שנייה שאומצה במהלך השנים על-ידי רשויות מקומיות שונות הינה התקשרותן של הרשויות בהסכמי פיתוח עם יזמים שקיבלו על עצמם לבצע את עבודות הפיתוח בתמורה לקבלת פטור חלקי או מלא מסך היטלי הפיתוח. הסכמים אלה סיפקו מענה לפער שנוצר בין תעריפי היטלי הפיתוח לבין עלות ביצוע עבודות הפיתוח בפועל, באופן שהותיר את הקופה הציבורית מאוזנת. לחלופה זו סירב בית המשפט העליון להסכים וביוני 2011 הוציא מד' אמותיו את הלכת דירות יוקרה (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי) הקובעת, כי הסכמי פיתוח עם יזמים שנערכו ללא מכרז ואשר כוללים פטור מתשלום היטלי פיתוח הינם בלתי חוקיים. רוצה לומר: רשות המתקשרת בהסכם עם יזם פרטי לביצוע עבודות פיתוח צריכה לעמוד בחובת המכרזים אלא אם חל פטור ממכרז כדין, לשלם ליזם תמורה הולמת עבור העבודות שביצע (גם אם בדרך של קיזוז מהיטלים) ולחייב את היזם במלוא היטלי הפיתוח לפי תעריפי חוק העזר. בהקשר זה נזכיר גם את עע"ם 2314/10 עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ אשר קבע, כי חיובו הכולל של יזם לא יעלה על המתחייב מחוקי העזר. במתכונת התקשרות העולה בקנה אחד עם הפסיקה האמורה, קשה מאד להתגבר באמצעות הסכמי פיתוח על תעריפים נמוכים מהנדרש לכיסוי העלויות.

בנסיבות הקיימות היום, לפיהן תעריפי היטלי הפיתוח הנקובים בחוקי העזר ה"ישנים" פעמים רבות אינם תואמים את הוצאות הרשות ומותירים את זו האחרונה בחוסר תקציבי, בד בבד לאיסור החל על הרשויות להתקשר בהסכמי פיתוח כפי שנהגו לעשות בעבר – אין די בתקציב העומד לרשותן של הרשויות הללו כדי לאפשר להן לבצע את עבודות הפיתוח הנדרשות. תוצאה עגומה זו מביאה, בין היתר, לעיכוב פיתוח הבניה בתחום שיפוטה של הרשות והיא יוצרת פגיעה כפולה: בפעם הראשונה בתושבים ויזמים שבקשותיהם לקבל היתר בניה מתעכבות לנוכח מחסור בתשתיות היוצר חסם לבניה המבוקשת, ובפעם השנייה ברשות עצמה המחוסרת יכולת כלכלית לפתח את עצמה. ישאל השואל: האם לכך התכוון בית המשפט הנכבד באיסורו על הרשויות המקומיות להיקשר בהסכמי פיתוח? ומעבר לכך, מדוע מלכתחילה לא חויבו הרשויות המקומיות כולן לערוך עדכון לחוקי העזר שלהן באופן שיממש את הנחיית חוזר מנכ"ל 3/2006 באופן גורף שייצור אחידות בין כלל הרשויות?