עם טיסה שאורכה שעה ו-40 דקות בלבד, שוק הנדל"ן של יוון הפך בשנים האחרונות לטרנד בקרב משקיעים רבים בעולם, וישראלים בפרט. מחירי הנדל"ן למגורים ביוון צנחו בכ־40% על רקע המשבר הכלכלי שהמדינה חוותה.

כיום למשל, ניתן לרכוש דירה בגודל 100 מ"ר במרכז אתונה, בסכום של כ־1.2 מיליון ש"ח, כשליש ממחיר דירה דומה בתל אביב. אך ככל שמתרחקים מהמרכז, המחירים צונחים. ניתן אף למצוא דירות בגודל 100 מ"ר, במיקום טוב, במחיר של כ-600 אלף ש"ח. גיא ארליך, רואה חשבון בכיר ממשרד רואי חשבון שטיינמץ עמינח, סבור כי יוון היא שוק אטרקטיבי למשקיעים, אך חלון ההזדמנויות במדינה עלול להיסגר בעתיד הקרוב.

אי היציבות מהעבר דווקא משך משקיעים

לדברי ארליך, העוסק במיסוי בינלאומי ומעניק שירותי מיסוי מורכבים מטעם משרד שטיינמץ עמינח, מקובל לחלק את שווקי העולם לשניים: שווקים מערביים ושווקים של מדינות עולם שלישי. בשווקים המערביים, המגמה של השנים האחרונות היא כניסת מדינות אסייתיות באופן הדרגתי. מנגד, בכלכלות עולם שלישי המאפיינות את אפריקה, מדינות שונות באסיה, וכלכלות ממרכז ומדרום אמריקה, ישנה יציבות שלטונית והמשכיות המדיניות של אותן הממשלות, ופחות עיסוק בכלכלה.

"יוון היא בהחלט אחת מכלכלות העולם המערבי, ועם כל החוויה שהיא עברה בשנים האחרונות, אי אפשר לבוא ולהגיד שהיא עולם שלישי", מבהיר רו"ח ארליך. "אמנם היא מזכירה קצת את מדינת ישראל בשנות ה-70 וה-80, אבל היא ודאי לא עולם שלישי כמו מדינות באפריקה. הייתי מסווג את ההשקעה ביוון כהשקעה במקום יחסית יציב וסביר. זה גם מה שמושך משקיעים".

"כמובן שההזדמנויות היום באות בעקבות חוסר היציבות שהיה בעשור האחרון ביוון", מבהירים במשרד שטיינמץ עמינח. "אם ביוון ימצאו את הדרך הנכונה לצאת מהמשבר באופן מוחלט, כמו למשל בתכנית הייצוב שהונהגה בישראל בשנות ה-80, אני רואה ביוון מוקד עם יתרון משמעותי, במיוחד לאור התיירות הגדולה שיש במדינה, המשפרת את הכלכלה באזור", מוסיף רו"ח ארליך.

פטור ממס שבח - כאן כדי להישאר?

אחד היתרונות המרכזיים עבור המשקיעים ביוון, הוא הפטור מס שבח עבורם. הדבר אמנם מעודד משקיעים, אבל חשוב לזכור שהוא לא נצחי ועלול להיות מבוטל - מה שיחייב את המשקיעים לבצע חשיבה מחדש. "עד סוף 2018 היה ליוון פטור ממס שבח, הוא נמשך גם ב-2019 וזה משהו שכדאי להשתמש בו, אבל ממש לא בטוח שהפטור הזה יישאר לתמיד", מבהיר רו"ח ארליך. "אם אדם נכנס להשקעה כיום, אין לו ביטחון שבשנת 2025 למשל, הוא יזכה לאותו פטור. אבל עבור מי שמנסה לעשות עסקאות סיבוביות, זה בהחלט זמן טוב לבצע אותן".

בכל מקרה, מבהירים במשרד רואי חשבון שטיינמץ עמינח, יש צורך להתייעץ עם יועץ מס מקומי בישראל כדי להבין מה השלכות המס הישראליות בהשקעות ביוון, ובחו"ל בכלל. "העצה שלי למשקיעים: אל תיקחו את הפטור ממס שבח כמובן מאליו. ההחלטה על הפטור אמנם נועדה למשוך משקיעים חדשים, אך אם קונים נדל"ן ביוון, ההשקעה תממש את עצמה כנראה רק לאחר 5-6 שנים. קחו בחשבון שהפטור לא חל לפי מועד הרכישה, אלא לפי מועד המכירה. כמובן שמי שהצליח לצאת ללא מיסים - הרוויח".

ישראל מחזיקה כיום באמנות מס בינה לבין מדינות רבות, אחת מהן היא יוון. גם לסוגיה זו השפעה גדולה על השקעות הנדל"ן ביוון. האמנה בין ישראל לבין יוון בדבר מניעת מסי כפל ומניעת התחמקות מתשלום מיסים, מסדירה גם את תחום הנדל"ן, והייחוד שלה לעומת אמנות אחרות הוא שזכות המיסוי הבלעדית נמצאת במוקד שבו הנדל"ן יושב. כלומר, אם ישראלי מוכר דירה ביוון או חברה שיש בה דירה, מי שייהנו מהמיסים הם היוונים בלבד, וישראל לא תוכל לדרוש מס.

משרד שטיינמץ עמינח מבדיל בין אמנת ישראל-יוון לבין אמנות מודל או"ם או אמנות מודל OECD השכיחות יותר. "בניגוד ליוון, ישראלי שקונה דירה בלונדון, בגרמניה או בארה"ב, ישלם את המיסים במדינה המארחת,

 שהופך אותה לאטרקטיבית בעיני המשקיע הישראלי", מציין רו"ח ארליך. "אמנה היא גם לא דבר שמשנים מהר. לא צפוי שזה יקרה כלל, אבל גם אם האמנה תשונה, הדבר ייקח כמה שנים טובות".

"אנשים יוצאים מאתונה לערים פחות מרכזיות"

לפי משרד שטיינמץ עמינח, היתרון ביוון הוא באופן חד משמע - המחיר. בהינתן שהשכירות היא טובה, והמחיר הוא הזדמנותי, אפשר להגיע ביוון לתשואות של 10%-15% על ההשכרה. כמובן שאם נכנסים לעסקי ה-Airbnb, הדבר עשוי להגדיל את התשואות עוד יותר. תשואה היא בסך הכל משחק של כמה שכירות משקיע מקבל, לעומת מה מחיר העלות כולל, כולל השיפוץ, עלויות עסקה וכיו"ב.

לדברי משרד רואי החשבון שטיינמץ עמינח, חלון ההזדמנויות של השקעות נדל"ן ביוון מתחיל להיסגר: "אנחנו רואים בשנה-שנתיים האחרונות רכבת אווירית בין ישראל לאתונה, כמו שהיה ברומניה בזמנו. אלו לא רק ישראלים שבאים להשקיע, יש שם גם סינים ורוסים ובערך כל מי שבידו מצויה פרוטה, כי יש שם הזדמנויות טובות. אנחנו מכירים מקרים שבהם בפחות ממיליון יורו, נרכש בניין במרכז אתונה. אלו דברים שקשה להאמין להם. אבל החלון הזה מתחיל להיסגר".

כיום, ניתן לראות משקיעים שכבר משלמים סכומים גבוהים יותר על נכסים, ואנשים שיוצאים מאתונה לערים אחרות כמו סלוניקי והאיים. ככל שמזהים תנועות כאלה, מתחילים להבין שההזדמנויות בערים המרכזיות ובמיוחד אתונה, מצטמצמות. "המגמה של ירידה באטרקטיביות באתונה צפויה להימשך, אבל היא כמובן תלויה בשוק הבינלאומי, בריביות ובהתאוששות הכלכלה באופן כללי", מציין רו"ח ארליך ממשרד שטיינמץ עמינח.

לכן, לפני בחירת האזור להשקעה ביוון, מומלץ מאוד, או לעשות שיעורי בית יסודיים באופן עצמאי, או להיעזר באנשים רוויי ניסיון בתחום, כאן בישראל. "בשנתיים האחרונות יש לא מעט אנשים שנמצאים על קו ישראל-יוון בכל שבוע. הם נמצאים בקשר עם חברות מקומיות וחשופים לעסקאות יפות, בין אם זה נכסים מכינוס נכסים, או כל מיני עזבונות", מציין רו"ח ארליך.

יוון או ישראל: איפה כדאי יותר להשקיע

יוון היא שוק מערבי, מדינה עם שלטון ברור, ומכאן הלגיטימיות שלה בעולם ההשקעות, במיוחד עבור ישראלים, שרואים בה יעד קרוב מאוד גאוגרפית. עובדה זו, מאפשרת לכל משקיע ישראלי, לנסוע כמה פעמים בשנה ליוון ולבחון את השטח, במקום להסתפק במה שמתווכים או "גורמים מקצועיים" אחרים מציעים, כפי שקורה לא פעם בהשקעות נדל"ן בארה"ב. "כיום, השקעה ביוון היא לגיטימית, כאשר כמובן מסתכלים גם על פוטנציאל ההשבחה שיש בה. פוטנציאל ההשבחה הזה מחפה על סיכונים שלא קיימים בשוק הגרמני למשל", מציינים רואי חשבון במשרד שטיינמץ עמינח.

ומה בנוגע לשיעורי המיסים? בפירמה מסבירים כי שיעור המיסים ביוון דומה מאוד לזה שבישראל. "בהינתן שהפטור ממס שבח יבוטל בנקודת זמן מסוימת, לא יהיה הרבה הבדל בין השקעה ביוון לבין השקעה בישראל, מבחינה מיסויית", מציין רו"ח ארליך. במקרה כזה, מוטב לשקלל את הרכישה גם עם הסיכון של קניית דירה מעבר לים, עניין שמצריך עליה על מטוס על מנת לראותה. בשורה התחתונה, צריך להביט על התשואות. הן משחקות תפקיד חשוב ביותר בהשקעה, במיוחד במדינה אחרת, עם תרבות שונה. ימים יגידו איזו השקעה תהיה טובה ובטוחה יותר - בישראל או ביוון.