לפני כעשרה חודשים נכנס לתוקף תיקון לחוק פינוי-בינוי, שמעגן בחוק ומגן על זכויותיהם של בעלי דירות ותיקים וקשישים, בפרויקטים של התחדשות עירונית. בעבר, היה צורך להתמודד עם הקשיים של בני גיל הזהב באמצעות משא ומתן עם היזם בניסיון לסכם פתרונות יצירתיים וקבלת הסכמתם של יתר בעלי הדירות לפתרונות אלה. כיום, כאשר הפתרונות השונים עוגנו במסגרת החוק, התייתר הצורך בניהול המשא ומתן עם היזם ואף בקבלת הסכמת יתר בעלי הדירות.

ועדיין, למרות שחלפה כמעט שנה, ועל סמך עשרות הפרויקטים שבהם אנו מייצגים בעלי דירות, הסתבר לנו כי רבים אינם מודעים להגנה ולזכויות אשר מקנה להם החוק החדש. לכן, כמי שמייצג כמעט אך ורק דיירים ולא יזמים, חשוב לדעת כי בחוק נקבע הסדר פרטני עבור דיירים קשישים, אשר סירובם נובע, בין היתר, עקב קושי במעבר דירה, אי וודאות האם ייהנו מפירות השבחת דירתם, או בשל חשש ממעבר לסביבה אחרת במהלך הבנייה ואף חשש מהחיים בבניין יקר לתחזוקה. המחוקק קבע זכויות חדשות ובעלות ערך רב לאיכות החיים, שכן לא כל בעל דירה מביט על הפרויקט בעיניים כלכליות, ולא בהכרח חשובה לו קבלת דירה חדשה או מקום חניה. במסגרת ההסדר החדש, נקבעו בחוק חלופות מגוונות, אותן חייב היזם להציע לאזרח וותיק או קשיש, כלומר אדם שגילו 75 ביום חתימת ראשון הדיירים על ההסכם, ומתגורר בדירה שנתיים לפני כן.

החוק קובע חלופות שעל היזם להציע לבעל הדירה מחוץ לפרויקט: חלופות אלה כוללות הצעה למעבר לבית הורים (דיור מוגן) בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה החדשה, לרבות הוספת תשלומי איזון בכסף, או רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט ע"י היזם, דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה. אפשרות נוספת מחוץ לפרויקט היא קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט ע"י הקשיש בעצמו.

בנוסף, קובע החוק גם חלופות שעל היזם להציע לבעל הדירה במסגרת הפרויקט: במקרה זה, על היזם להציע לבעל הדירה קבלת שתי דירות חדשות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה, או קבלת דירת תמורה ותשלום כספי – היינו קבלת דירת תמורה חדשה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלום כספי עד לשווי דירת התמורה. שתי חלופות אלו מאפשרות לקשיש לקבל דירת תמורה חדשה בשטח המתאים לצרכיו ולצד זאת ליהנות מהכנסה פאסיבית משכירות הדירה הנוספת או מסכום כסף במזומן להחלטתו. הדבר מהווה פיצוי הולם לאי הנוחות שתגרם עבורו בעת המעבר לדירה בשכירות עד תום הליכי הבנייה.

עברתם את גיל 80? מגיע לכם יותר

במידה והקשיש הוא בן 75, הבחירה בין החלופות מחוץ לפרויקט לבין החלופות בתוך הפרויקט נתונה ליזם. אך אם גילו של בעל הדירה הוא 80 ומעלה, היזם מחויב להעניק לקשיש את זכות הבחירה בין החלופות שמחוץ לפרויקט, חלופות המעניקות את הוודאות המרבית עבור הקשיש. חשוב שתדעו כי החוק קובע שבמקרה ולא הוצעה לכם, בעלי הדירה הוותיקים, אחת מן החלופות שציינתי קודם, לא יוכל היזם ולא יוכלו יתר בעלי הדירות לנקוט נגדכם בהליכים לפי חוק פינוי ובינוי. דהיינו, סירובכם יחשב כסירוב "סביר".

הקלות מס ופטור מדמי תחזוקה – גם לצעירים בני 70

כחלק מהתמריצים שניתנו, תוקן גם חוק מיסוי מקרקעין, כך שיאפשר את העמדת החלופות לקשישים תוך מתן פטורים ממס שבח ורכישה, היבט חשוב ביותר עבור בעלי דירות רבים. בנוסף, תיקון לחוק מס ערך מוסף קובע כי על עסקת המכר של דירת התמורה ליזם יחול מע"מ בשיעור אפס. ההטבות במס יוענקו גם לדייר שהינו בן 70, שלא עונה להגדרת קשיש, אם הגיע להסכמה עם היזם לקבל את אחת החלופות, על אף שהיזם אינו מחויב על פי החוק להציען לו. בנוסף, לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נקבע פטור מהוצאות ניהול ותחזוקה לתקופה של 5 שנים אם הדירה שקיבל הדייר בפרויקט היא דירתו היחידה, הוא הגיע לגיל הפרישה והוא מקבל גמלת הבטחת הכנסה. בפרויקטים של תמ"א 38 1 (חיזוק ותוספת בניה) היזם חייב להציע לבעל דירה שמלאו לו 80, דיור חלופי לתקופת ביצוע עבודות החיזוק בבניין, אחרת לא ניתן יהיה לאכוף על הקשיש חתימה על ההסכם.

עיניכם הרואות, מדינת ישראל הלכה כברת דרך ארוכה לקראת האזרחים הוותיקים והאוכלוסייה המבוגרת, על מנת להקל על מי מאיתנו, בעל דירה בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית.

במסגרת עיסוקנו אנו פוגשים, מידי יום, סיפורים אנושיים ובעלי דירות מכל גווני האוכלוסייה ובכל הגילאים. כמשרד המתמחה בליווי משפטי של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, מטרתנו העיקרית היא לספק ללקוחותינו שירות משפטי מקצועי ויעיל תוך שמירה על זכויותיהם של כלל בעלי הדירות בפרויקט. כחלק מכך, מתן דגש על זכויותיה של האוכלוסייה הוותיקה. אם אתם, או שיש לכם קרובים אשר נמנים על אוכלוסייה יקרה זו, דעו כי מוקנות לכם זכויות רבות. עמדו עליהן ודרשו את קבלתן.

 

עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע , מהמובילים בישראל בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 א' ו-ב', ובפרויקטים של פינוי בינוי