כבר במהלך המשא ומתן לכריתת הסכמי שכירות בקניונים, קשה שלא להרגיש במתח שבין השוכר לבין המשכיר בעניין אופן קביעת דמי הניהול.

המשכירים מעוניינים שלא ליטול סיכון באשר להיקף הוצאות חברות הניהול בקניונים. באיצטלות שונות שנתפסו על ידי השוכרים בהיסטוריית הקניונים כהגיוניות, הצליחו המשכירים לשכנע את השוכרים להסכים לאימוץ מתכונת הסכמי הניהול שהפכה לנורמה, לפיה מקנים השוכרים באותם הסכמים למשכירים (דרך חברות הניהול) כוח חד צדדי לקבוע לפי שיקול דעתם הבלעדי: (1) את היקף וסל השירותים הניתנים (ומשכך - את היקף הוצאות הניהול החלות על השוכרים בקניון); (2) את אופן חלוקת חיובי דמי הניהול בין השוכרים; (3) וכפועל יוצא - את הכוח לקבוע מה יהיה גובה דמי הניהול, שכן בהסכמי הניהול המקובלים דמי הניהול מבוססים על עיקרון ה"עלות ועוד" ("cost plus").

ההגנה היחידה עבור השוכרים בהסכמים כאלה – שאין בהם לכאורה שום הגבלה על היקף הוצאות חברת הניהול, ומכאן שאין בהם הגבלה על סך דמי הניהול - הינן ההוראות המאזנות וה"מרגיעות" שבהסכמים, בדבר זכות השוכר לבחון את ספרי חברת הניהול לשם בקרת אופן קביעת היקף ההוצאות ודמי הניהול. יחד עם זאת, בטבורן של הוראות מאזנות אלה, נמצאת חבית חומר הנפץ עליה מדבר מאמר זה.

מבחינת השוכר הפרדת דמי השכירות מדמי הניהול הינה מלאכותית, שכן שתי ה"הוצאות" הללו הן הוצאה אחת כוללת. שוכרים המבקשים באופן טבעי ומובן להגביל או לגדר את דמי הניהול בדרך כלשהי בהסכמי השכירות והניהול, נתקלים במרבית המקרים בסירוב מוחלט מצד משכירים, וברוב המקרים הם נאלצים להיכנע ולוותר. האמור אינו נכון לגבי שוכרי "עוגן", ואלו דווקא מקבלים הגנות והפחתות שונות בדמי ניהול (נוסף על דמי השכירות הנמוכים יותר, הנגבים מהם), וכפועל יוצא מעצימה תופעה זו את המצב הקשה שבו נמצאים השוכרים ה"רגילים", המבינים כי הם מממנים ומסבסדים את שוכרי-הדגל, ללא הגנת "תקרה" כלשהי.

שלוש סיבות עיקריות גרמו לכך שעד כה לא התפוצצה חבית חומר הנפץ הזו ולא גרמה לתנועת מחאה המונית של שוכרים כנגד משכירים ב"רמה הלאומית": האחת – בשנים האחרונות, למעט פרקי זמן קצרים, שוק הקניונים היה שוק של משכירים. הרשתות הקמעונאיות השונות נלחמו על הזכות להיכנס לקניונים החזקים, ובמצב דברים כזה שוכרים לא רוצים להתעמת עם משכירים; השנייה – אמנם השוכרים קיבלו את ההגנה בדמות זכות העיון בספרים, אולם בדומה למצבי כשל שוק דומים אחרים, השוכר הבודד אינו מעוניין לפעול ולשאת בהוצאות הליך יקר וארוך כזה לבדו, מה גם שעימות עלול להעלות את יחסיו עם המשכיר על שרטון; והשלישית – קיומו של "מאזן אימה" המביא את המשכירים מצידם לנהוג באיפוק וריסון, מתוך הבנה שהעלאה מוגזמת של דמי הניהול עלולה לגרום לשוכרים לפעול משפטית או להימנע מהתקשרות בהסכמים חדשים. מאזן אימה זה הביא בשנים האחרונות את מרבית בעלי הקניונים המובילים לסבסד חלק מדמי הניהול התיאורטיים שיכלו לגבות בשיטת ה-cost plus, עובדה הגורמת לכל הצדדים לחיות בתחושה שהשיטה עובדת.

כתוצאה מהתנאים המרסנים לעיל, נמנע עד כה בפועל סחרור ב"יחסי העבודה" בין שוכרים למשכירים. אולם אל לנו לטעות – מבחינת מארג הזכויות שבהסכמי השכירות והניהול, המשכיר רשאי להחליט בכל עת, לכאורה כדין, להעלות את דמי השכירות (במסווה של דמי ניהול) ככל שתנאי השוק יאפשרו זאת, בסך המסובסד (בתוספת ה-"plus"), עד למחיר שיווי המשקל הכלכלי העדכני בכל רגע נתון במהלך תקופת השכירות, ובכך מקבלים המשכירים למעשה אופציה חד צדדית וכוח עצום על פני השוכרים להעלאת דמי השכירות, לכאורה כמעט ללא הגבלה, אותה הם יכולים להפעיל לפי שיקול דעתם ולבחירתם בכל נקודת זמן לפי מצב השוק.

אולם מצב זה, שנראה במבט ראשון כטוב ונוח למשכירים, הינו לדידי מלכודת דבש, אשר מנימוקים שאין לזלזל בהם, מוטב אם יוותרו על קיומו; שכן בתנאי שוק קשים לשוכרים (כמו אלה שאנו חווים כיום ושנמשיך לחוות גם בעתיד הקרוב), שוכרים מיואשים עלולים לתור אחר דרכים להפחתת התשלומים, ועלולים להתחיל בפעולות משפטיות אקטיביות כנגד הוראות הסכמי הניהול באופן העלול להזיק לכל הצדדים הנוגעים בדבר. חשוב להבין, שגם אם לא יתגלה במהלך ניהול הליכים יקרים וארוכים אלה שום ליקוי בדרך החיוב וחלוקת דמי הניהול , עדיין הדבר יכניס את השוק לסחרור ועדיין ייגרמו לצדדים נזקים גדולים (הוצאות משפט, אבדן זמן ואנרגיה, הרעת יחסים וחוסר וודאות).

הפתרון המוצע ממנו כולם יצאו נשכרים, הינו מעבר הדרגתי למשטר חוזי של דמי ניהול קבועים. אין כיום שום קושי לקבוע את דמי הניהול הקבועים ללא חשיפה אמיתית למשכירים. בקביעתם, השוכרים והמשכירים יזכו לוודאות, שבתמורה לה שוכרים אף עשויים להסכים לשלם דמי שכירות וניהול מצטברים בסכום גבוה יותר. המשכירים יהיו חופשיים לקבוע דמי ניהול לכל שוכר בנפרד, כאשר ניתן יהיה לקבוע לגביהם שיעור עליה בין תקופות האופציה כפי שנעשה לגבי דמי השכירות. בנוסף, ניתן יהיה לשנות את דמי הניהול ולעדכנם לפי מצב השוק בעת חידוש חוזים, כאשר בכל מקרה, ה"חשבון" יהיה פשוט ויחול בין המשכיר לשוכר בלבד ללא תחושות קשות של אפליה בין שוכרים. הצדדים ימצאו את נקודת האיזון המיטבית להם בין שכ"ד הקבוע (מתוך עוגת העלות הכוללת) לזה שנגזר מאחוז מהפדיון. התוצאה החשובה ממצב דברים כזה היא, כי לא יהיו לשוכרים את אותן עילות תקיפה פוטנציאליות כנגד משכירים וחברות ניהול, הקיימות במתכונת היום, שכן ההסכם יהיה ברור ופשוט. במצב כזה, המשא ומתן יהיה שקוף והוגן, ומרגע סיום המשא ומתן ועד לתום תקופת השכירות ייהנו כולם משקט, מהעדר סיכון, ומוודאות, תחת השקט המתוח והשברירי הקיים כיום.

אופן המעבר לשיטת קביעת דמי ניהול קבועים בקניון פעיל עם הסכמים קיימים יצריך מחשבה ותכנון משפטי, וההסכמים החדשים יצריכו התאמות בתנאים המסחריים והמשפטיים. בנוסף שינוי כזה יחייב התאמות טכניות בדרך שבה שחקנים פיננסיים ויזמים מתמחרים קניונים על בסיס תשואה.

הכותב הינו ראש משרד עורכי הדין תיק, גלעד, קינן.