תארו לכם שהיו מפתיעים אתכם ובחניה מתחת לבית היה מחכה רכב בדיוק כמו שלכם, אותו דגם וצבע, רק חדש, נוצץ, חשמלי ומאובזר מכל טוב. הייתם שמחים?
כעת תארו לכם שהבטיחו לכם רכב גדול יותר, חדש, נוצץ, מאובזר כמו הקודם. כמובן שהייתם מעדיפים את הרכב הגדול יותר. אך מה אם הדבר התברר כבלתי אפשרי? הייתם שמחים עדיין לקבל את הרכב החדש הזהה לדגם שיש לכם היום?
כך המקרה בפרוייקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי בינוי במרכז הארץ. ההבטחה המפורסמת "25 מטרים לדירה הקיימת" כבר לא רלוונטית כמו פעם. המדיניות של הועדה המחוזית הולכת ומצמצמת את זכויות הבנייה בדגש על תוספת המטרים לדיירים. הרשויות הפנימו כי תוספת כה נרחבת יוצרת דירות גדולות מאוד שיכולות להכיל יותר תושבים, חישוב זכויות הבנייה שנגזר משטח הדירות של הדיירים מרקיע שחקים וכתוצאה מכל אלו העומס על תשתיות העיר הולך ונהפך לבלתי נסבל.
הבשורה של חוק התמ"א סימנה את ההתחדשות העירונית כהתחדשות של כל בניין בנפרד. מדובר על תוספת של 2-3 קומות לכל בניין מבלי שהיזם תורם לתשתיות עירוניות (תוספת גני ילדים, החלפת והרחבת תשתיות ביוב, הרחבת הדרכים וכדומה). לאחר "מבול" של תמ"אות, החלו מבינים ברשויות שהערים הופכות צפופות, פקוקות, תשתיות הביוב ומסגרות החינוך לא עומדות בעומס. על כן, החלו לגבש מדיניות המכוונת לפרויקטים של פינוי בינוי, בהם נדרשת מהיזם "מטלה ציבורית" כגון בניית גן ילדים, מתנ"ס, משרדים עליהם העירייה גובה ארנונה, שטחי מסחר וכדומה. כך, העיר משפרת את השירותים לתושב ונערכת לקליטת תוספת הדיירים החדשים שצפויים לאכלס את הדירות בפרויקטים החדשים.
כחלק מהמדיניות צומצמה תוספת המטרים שניתן לתת לדיירים והיום הועדה המחוזית נוהגת לאפשר תוספת של 12 מ"ר בלבד לכל דייר. כאשר חישוב הזכויות מתבסס על דירות התמורה, היקף כלל הפרויקט מצטמצם בהתאם. הדבר משפיע גם על הרווח היזמי: על מנת לבחון את התמורה לדיירים, הרשויות עושות שימוש בין היתר בתקן שמאי, "תקן 21". ע"פ תקן זה מחושב הרווח היזמי המקובל על הרשויות בפינוי בינוי לאורך השלבים השונים של הפרוייקט: עירייה, ועדה מקומית, ועדה מחוזית וכדומה וכך מתקבל רווח יזמי סביר בהתאם לסיכונים בפרויקט.
אם כך, מה קורה בכל הפרויקטים שהחלו לפני מספר שנים והובטחה ונחתמה מול הדיירים תוספת גדולה יותר של מטרים מאשר זו הנהוגה היום? כיצד יכולים היזמים להבטיח לעצמם כמו גם לדיירים שההסכם יהיה חזק משפטית אל מול מדיניות משתנה מצד הרשויות? האם הסכם הנחתם בשנת 2018 עם תוספת 12 מ"ר לדיירים יהיה תקף אם בעוד 4 שנים, טרם קבלת היתר בנייה, המדיניות תשתנה ולא תתאפשר תוספת מטרים לדיירים כלל וכלל?
נזק נוסף שעלול להיגרם הן ליזם והן לדיירים מגיע מהדיירים עצמם. ישנם דיירים שברגע שהובטחה להם תוספת מסוימת הופכים להיות שרויים בקונספציה שכל מ"ר פחות ממה שהובטח להם – נגנב מהם. דיירים כאלו עלולים לסכן את כל הפרויקט אם יתנגדו לשינוי בדירות התמורה ולא יאפשרו ליזם להתקדם במידה והיזם זקוק להסכמתם. מקרה זה עלול להתרחש באם הפחתת המטרים מהווה הפרה מהותית של ההסכם המשפטי.
בעולם בו פרויקטים כמו פינוי בינוי נמשכים כמעט עשור, על היזמים לעגן בהסכם המשפטי תוספת שטח לדיירים שתהיה כפופה למדיניות הנהוגה ערב קבלת היתר הבנייה, ולא ערב החתימה על ההסכם המשפטי. כך גם לגבי לוחות זמנים. בתקופות מעבר בין מדיניות קודמת לחדשה, יזמים עלולים להיתקל בתקופת הקפאה, בה הרשויות לא מכנסות ועדות ולא ניתן לקבל היתרי בנייה. כך, פרויקטים יכולים להתפרש על גבי שנים, ואין לדעת אם התמורה שהובטחה לדיירים ערב החתימה על ההסכם תהיה תואמת להיתר הבניה שיתקבל בסופו של תהליך. הסכם משפטי שיבטיח זאת, יהיה חסין משינויי מדיניות, תקופות המתנה והפתעות כאלו ואחרות מצד הרשויות.
הכותב, שחר רז, בעלים של חברת חיזוק ובינוי מקבוצת רז, היוזמת פרויקטים בהתחדשות עירונית על כלל סוגיה: פינוי בינוי, תמ"א 38/2 ותמ"א 38/1
