בשנים האחרונות התפתח בשוק התיירות העולמי והמקומי מוצר תיירותי חדש – דירות מגורים "רגילות" המושכרות לתקופות קצרות למטרת נופש. אתר האינטרנט הפופולרי Airbnb הוא שמוביל את התופעה, אך קיימים אתרים רבים נוספים למטרה זו. על פי ההערכות, באזור תל אביב בלבד יש כ- 6,500 דירות אשר משמשות באופן קבוע להשכרה לתקופות קצרות למטרת נופש.
לכאורה, מדובר ברווח לכל (Win-Win Situation) – בעלי הדירות נהנים מתשואה גבוהה יותר עבור דירתם לעומת השכרת הדירה למגורים, התיירים נהנים מהיצע גדול יותר וממחירי לינה זולים לעומת שהות במלון, והמדינה והרשויות המקומיות נהנות מהגדלת ההיצע של יחידות האירוח לתיירות בתחומן. דא עקא, השכרת דירות מגורים למטרת נופש טומנת בחובה קשיים וכשלים משמעותיים, ובמצב הנוכחי דומה כי הנזק עולה על התועלת.
שוק השכרת הדירות למטרת נופש פרוץ לחלוטין ומתנהל בפועל כ"כלכלה שחורה", חרף העובדה שהחקיקה הקיימת מספקת את כל הכלים הנחוצים להסדרת שוק זה. המצב הנוכחי של היעדר אכיפה מצד הרשויות מוביל, למרבה הצער, להשכרת נכסים לא ראויים לתיירים, לפגיעה בתדמיתה של ישראל כיעד תיירותי, ולהסבת מטרדים משמעותיים לשכנים. שנית, נוצרת תחרות לא הוגנת במחירים ובזמינות בין הדירות המוצעות באינטרנט לבין בתי המלון – בעוד שהקמה ותפעול של בית מלון כפופים לרגולציה מאסיבית ויקרה בכל תחומי פעילות המלון, השכרת דירה למטרת נופש דורשת, לכל היותר, פרסום באתר אינטרנט רלוונטי. שלישית, כל דירה המושכרת למטרת נופש נגרעת ממצבת הדירות המשמשות למגורים (זאת בתקופה בה היצע הדירות למגורים באזורי הביקוש דל ופוליטיקאים רבים מתחרים במציאת "פתרונות קסם" לבעיה). רביעית, היעדר אכיפת דיני המס בשוק זה, מסב לקופת המדינה אבדן של מאות מילוני שקלים בשנה.
המסגרת המשפטית להתמודדות עם הסוגיה כבר קיימת, בשלושה מישורים מרכזיים – דיני התכנון והבניה, דיני רישוי עסקים ודיני המס:
דיני התכנון והבניה – כל נכס מקרקעין בישראל יכול לשמש אך ורק לייעודים ולשימושים מסוימים שנקבעו בתכניות מתאר. בתי המשפט בישראל קבעו בשורה של פסקי דין כי השכרת דירה לתקופות קצרות למטרת נופש אינה בגדר שימוש למגורים, ולפיכך היא טעונה, במרבית המקרים, קבלת היתר לשימוש חורג או שינוי ייעוד הקרקע. דרישה זו נועדה, בין היתר, להבטיח את התאמת הנכס לשימוש המבוקש, לאפשר הגשת התנגדויות וכן לאפשר גביית היטל השבחה בגין עליית השווי הנובעת מהשימוש החדש בדירה. יצוין כי לאחרונה אושרה בירושלים תכנית מתאר ייחודית המאפשרת באופן גורף שימוש תיירותי בדירות מגורים בתחומי העיר, בכפוף למספר תנאים שנקבעו בתכנית. מדובר בכלי חדשני ומבורך, שבאמצעותו ניתן לקבוע את התנאים הנחוצים על מנת להבטיח את התאמת הדירה לשימוש תיירותי, ולייתר את הצורך בנקיטת פרוצדורה מורכבת של הגשת בקשה לשימוש חורג.
דיני רישוי עסקים – על פי דיני רישוי עסקים, השכרה של למעלה מארבע יחידות דיור למטרת נופש המלווה במתן שירותים לשוכרים, טעונה קבלת רישיון עסק. הוצאת רישיון העסק כרוכה בקבלת אישורים מגורמים רלוונטיים כגון משטרה, משרד הבריאות, כיבוי אש, נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, ומטרתה להבטיח את שלום הציבור בקשר לפעילות העסק. יצוין כי השכרה של עד שלוש יחידות דיור למטרת נופש, פטורה ככלל מהוצאת רישיון עסק, אך עשויה לחול עליה רגולציה נקודתית כגון חובת הנגשה לאנשים עם מוגבלות ואיסור הפליה בשירותים ציבוריים.
דיני המס – על פי פקודת מס הכנסה, כל אדם חייב במס בגין הכנסתו מכל עסק או משלח יד, מעסקה אקראית ומדמי שכירות. עם זאת, קיים פטור ממס בגין השכרת דירת מגורים עד לתקרה הקבועה בחוק (כ- 5,000 שקל בחודש). כל אדם אשר משכיר את דירתו למטרת נופש, לא זכאי לפטור ממס בגין הכנסותיו משכירות (גם אם הכנסותיו נמוכות מתקרת הפטור) ולכן הוא חייב בתשלום מס, בהגשת דו"ח הכנסות והוצאות ורישומן בהתאם להוראות ניהול ספרים. מעבר לכך, השימוש בדירה למטרות תיירותיות עשוי להיות כרוך בחובת תשלום היטל השבחה בגין השימוש החדש בנכס, ובתעריפי ארנונה גבוהים יותר מתעריפי ארנונה למגורים.
מטרתו המוצהרת של אתר Airbnb ודומיו מבורכת והיא מאפשרת לתיירים לשכור דירה במיקום ייחודי ולחיות "כמו מקומי". הדבר מאפשר מגוון רחב של אפשרויות לינה המותאמות לכל כיס ויוצר קשר בלתי אמצעי בין התיירים לקהילה הישראלית המקומית. תייר כזה מתרועע בשכונת המגורים, לוגם קפה בבית הקפה השכונתי, קונה מצרכים בסופרמרקט הסמוך, משתמש בשירותים הזמינים ותורם רבות לעסקים מקומיים ולכלכלה העירונית.
התנאים לפעילותו של שוק זה כבר מוסדרים מבחינה משפטית ורגולטורית, ואין צורך "להמציא את הגלגל". כל שנותר הוא להתחיל באכיפת התנאים הקבועים בחוק, כפי שנעשה במדינות רבות בעולם המערבי, כדי ליהנות מן הפוטנציאל הטמון בשוק זה לצד הסרת "המוקשים" הכרוכים בו.
הכותבים הם ממשרד עורכי הדין יגאל ארנון ושות'. עו"ד ענר חפץ הוא שותף במשרד המתמחה בדיני תכנון ובניה ובדיני תיירות ומלונאות. גב' יעל מרטיק היא מתמחה למשפטים.
