משמעות ההחלטה הינה העדפה של גביית היטל השבחה לטובת הועדות המקומיות, המייצגות את הקהילה המקומית ברשות המקומית על פני תשלום דמי חכירה לקופת המדינה.
רשות מקרקעי ישראל ולעיתים רשויות מקומיות מתקשרות עם יזמים במתכונת דו שלבית, כשבשלב הראשון נחתם חוזה פיתוח במסגרתו מתחייבים היזמים לפתח את המקרקעין לקראת התקשרות בחוזה חכירה או בעלות ולאחר סיום הפיתוח נחתם חוזה חכירה. במהלך השנים הפרקטיקה היתה שתקופת הפיתוח נמשכה שנים רבות וחוזי הפיתוח הוארכו שוב ושוב ולא בוטלו ומקרקעין בתקופת הפיתוח נמכרו בערכים של מקרקעין המוחזקים מכוח חוזי חכירה.
השאלה העיקרית שעמדה להכרעה בערעור היא האם יזם בתקופת הפיתוח בעת שחל חוזה הפיתוח יחשב כחוכר לדורות ויחויב בהיטל השבחה בגין תכנית משביחה שאושרה לאחר חתימתו של חוזה הפיתוח או שכפי שנקבע בהלכת קנית בדעת רוב הוא יחשב לבר רשות, ולא יחויב בהיטל השבחה.
השאלה התעוררה מאחר שבמקרה הטיפוסי של חוזה פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל, הרשות פטורה מתשלום היטל השבחה וחייבת במקרים מסוימים בתשלום של חלף היטל השבחה, ששיעורו נמוך מזה של היטל ההשבחה (12% מהתקבולים שקיבלה הרשות בגין הקרקע ולא 50% מעליית שווי הקרקע בשל התכנית המשביחה). מאחר שכך, אם היזם הינו בר רשות, הועדה המקומית אינה רשאית לגבות היטל השבחה שהוא מקור כספי עיקרי למימון הוצאות תכנון ופיתוח של הועדות המקומיות, וכל שתוכל לקבל הוא תשלום נמוך בהרבה של חלף היטל השבחה מרשות מקרקעי ישראל.
בשל הפער הכלכלי הגדול בין היטל ההשבחה לחלף היטל ההשבחה, עורר יישום הלכת קנית התדיינויות ושאלות רבות, כאשר הועדות המקומיות מבקשות להראות שלא חלה הלכת קנית ויש חבות בהיטל השבחה, ואילו היזמים מבקשים להראות שחלה הלכת קנית, הם ברי רשות ולכן פטורים מהיטל השבחה.
בפסיקתו, בית המשפט העליון ציין כי הגישה הנוהגת בפרשנות דיני המס הינה של פרשנות מהותית על פי מהות העסקה ובהתאם לתכלית הכלכלית של חקיקת המס הרלוונטית. לאור זאת, ראוי לפרש את המושגים "בעלים" ו"חוכר לדורות" גם בהתחשב בתכליתו של היטל ההשבחה ובמטרות שנועד לקדם.
בבסיס היטל ההשבחה עומד עקרון הצדק החלוקתי, שאחת מהמשמעויות שלו היא כי מי שנהנה מפעולות התכנון שביצעה הרשות במימון ציבורי, יחלוק את התעשרותו עם הקהילה בה הינו יושב. על כן, יש חשיבות רבה לכך שבערך ההשבחה תחלוק דווקא הקהילה אליה משתייך בעל המקרקעין באמצעות הרשות המקומית להבדיל מאוצר המדינה.
עקרון חשוב נוסף בפרשנות דיני המס הוא חתירה לוודאות משפטית, המצמצמת התדיינויות, ומקדמת פשטות ויעילות ביישום הדין מבחינת הנישומים ורשויות המס. דברים אלו יפים במיוחד בהקשר של הלכת קנית שהובילה, כאמור, להתדיינויות רבות.
לאור תכלית החקיקה העומדת ביסוד היטל ההשבחה והשינויים שחלו במהלך השנים בפרקטיקה של חוזי הפיתוח והשינוי ההדרגתי במדיניות רשות מנהל מקרקעי ישראל ביחס אליהם, יש לראות ביזם לפי חוזה פיתוח כחוכר לדורות, החב בהיטל השבחה.
יצוין, כי פסיקת בית המשפט העליון ניתנה בניגוד לעמדה שהציג היועץ המשפטי לממשלה, שסבר כי אין לשנות מהלכת קנית, ויש למעשה להעדיף גבייה של דמי חכירה על פני היטל השבחה.
בפסק הדין אף צוינה הביקורת שנמחתה בספרות על ההסדר של חלף היטל השבחה כמקפח את ערי הפיתוח ויישובי הפריפריה בהן עיקר הקרקעות הן מקרקעי ישראל לעומת הרשויות במרכז הארץ, שבתחומן נמצאות קרקעות פרטיות רבות . הקיפוח בא לידי ביטוי בשיעור הנמוך של חלף היטל ההשבחה (12% מתקבולי המדינה על הקרקע) לעומת היטל השבחה, וכן בכך שתקבולי המדינה במקרים רבים נמוכים בהרבה משווי הקרקע הריאלי בשל ההנחות הניתנות באזורי הפיתוח.
על מנת שלא לגרום לחיוב בלתי מידתי ולא הוגן של היזמים הקשורים בחוזי פיתוח (דמי חכירה בשיעור 91% והיטל השבחה בהיקף של 50% מההשבחה), קבע בית המשפט כי היזם ייחשב כחוכר לדורות גם מבחינת התשלום הנגבה מהיזם על ידי רשות מנהל מקרקעי ישראל ובכך הושווה מעמד יזם לפי חוזה פיתוח למעמד יזם לפי חוזה חכירה.
הכותבים הינם עו"ד ממחלקת תכנון ובנייה במשרד בן ארי פיש סבן ושות'.
