תב"ע קפיטל

תב״ע קפיטל נוסדה בשנת 2021 מתוך הבנה כי שוק ההתחדשות העירונית בישראל פועל לרוב מתוך אינטרסים של יזמים, קבלנים ורשויות – ופחות למען בעלי הדירות עצמם. החברה מובילה תפיסה הפוכה: הדיירים הם בעלי הזכויות המרכזיים, ולכן הם צריכים להיות גם מובילי התהליך. מאז הקמתה, הפכה החברה לאחד הגורמים הבולטים בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים והסביבה, והיא משמשת גורם מקדם משמעותי בתכנון ההתחדשות העירונית בעיר הבירה. נכון להיום אחראית תב"ע קפיטל לקידומן של יותר מ־4,500 יחידות דיור בשלבי תכנון שונים בעיר, תוך דגש על תכנון אחראי ושמירה על המרקם החברתי וההיסטורי של ירושלים.

פרויקטים נבחרים

בין פרויקטי הליבה של תב"ע קפיטל:
קריית מנחם – שלוש תכניות התחדשות בהיקף כולל של כ-2,000 יחידות דיור חדשות. השכונה ממוקמת בסמיכות לפארקים ירוקים, מוסדות חינוך וצירי תחבורה ראשיים (ובהם קו הרכבת הקלה). תמהיל הפרויקטים משלב מגורים, דיור להשכרה, שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.
קריית משה – שתי תכניות הכוללות יחד למעלה מ-1,800 יחידות דיור חדשות עם דגש על שימור מרקם קהילתי לצד פיתוח לגובה.
מרכז העיר – תוכנית לבנייתן של כ-1,000 יחידות דיור חדשות, חלקן ממוקמות באזורים לשימור. תוכניות החברה שמות את הדגש על איזון נכון בין צביון היסטורי לצורכי פיתוח עכשוויים.

המייסדים

ינון מגזימוף, מנכ"ל ובעלים
מגזימוף, בן 27 ודור שישי בירושלים, החל את דרכו בנדל"ן כבר בגיל 17. מתוך עבודת שטח והיכרות עמוקה עם תהליך התחדשות עירונית, הוא זיהה כי בעלי הדירות הם השותפים האמיתיים לפרויקטים – אך בפועל אינם זוכים למעמד כזה. תובנה זו הובילה להקמת תב״ע קפיטל וליצירת מודל שמציב את הדיירים במרכז. בשנת 2022, שנה לאחר הקמת החברה, זכה מגזימוף להיכנס לדירוג הנחשק 40UNDER40 של מגזין "מגדילים". סגנון ניהולו משלב משמעת גבוהה, חשיבה יצירתית וגמישה, ועבודה צמודה עם צוות דינמי בעל ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית.

אריקה קראוס, בעלים
קראוס, בעלת רקע בינלאומי רחב בתחום ההשקעות והפיתוח, וזאת כבת למשפחה המנהלת את אחת מחברות הנדל"ן הוותיקות בעמק הסיליקון, ארה"ב. קראוס מביאה לחברה חשיבה אסטרטגית, ניסיון פיננסי עמוק וראייה חברתית המתמקדת בהשפעה רחבה על קהילות. היא רואה בהתחדשות עירונית תהליך חברתי לא פחות משהוא נדל"ני – מהלך שנועד להחזיר את הכוח לבעלי הדירות וליצור סביבה עירונית איכותית, שוויונית ומותאמת לצרכי התושבים.

אחוזי הסכמה יוצאי דופן

הגישה האנושית - מקצועית של החברה מובילה לאחוזי הסכמה יוצאי דופן בשוק: מעל 75% מדיירי מתחמים רבים חתמו על חוזה בתוך חודשים ספורים. ההצלחה העצומה נובעת ישירות מהשיח הישיר והפתוח עם הדיירים. שיח שקוף זה, המגיע ללא הבטחות שאינן ניתנות למימוש, מחזק את האמון ומאפשר לקדם תוכניות בקצב מואץ במיוחד.

המודל החדש: הדייר במרכז התהליך

תב״ע קפיטל פיתחה מודל פעולה הפוך מהמקובל בענף: קודם מגבשים תכנית בניין עיר (תב"ע) עבור הדיירים, ורק לאחר מכן בוחרים ביזם המבצע. כך, במקום מצב שבו יזם מכתיב את תנאי העסקה לדיירים - בעלי הדירות הם אלו שמקבלים יכולת השפעה מלאה על תכנון הפרויקט ועל התמורות להם יזכו, כשהערך האמיתי נגזר מערך הנכסים שלהם ולא כנגזרת לשיקולי רווח של גורמים שונים בתהליך.

המודל החדשני נשען על שלושה עקרונות עיקריים:
תמורה - הדיירים מקבלים את הערך המקסימלי עבור הנכס, וזאת על בסיס תכנון המבוסס על פוטנציאל הקרקע ולא על צרכים של יזם כזה או אחר.
ודאות - החברה מגישה ליזם הנבחר תכנית מאושרת יחד עם תכנון כלכלי סגור. כך הדיירים יודעים מראש מה התמורה הצפויה, ללא הפתעות או שינויי תנאים במהלך הדרך.
שליטה - בעלי הדירות הם אלו שמובילים את התהליך לכל אורכו: הם בוחרים את היזם, לוקחים חלק בתכנון ומקבלים החלטות מתוך שקיפות מלאה ותוך ליווי מקצועי צמוד.

הבחירה המועדפת

מודל החברה הפך בתוך זמן קצר לבחירה המועדפת על דיירים המחפשים ביטחון, שליטה ותמורה גבוהה. כיום פועלת החברה עם צוות של כ-20 עובדים ומקדמת אלפי יחידות דיור חדשות ברחבי ירושלים, תוך מחויבות לשימור קהילות קיימות וחיזוק המרקם העירוני.