מרביתם של הפרויקטים במסלולי התחדשות עירונית מתחילים בפנייה ראשונית של חברות יזמות או מתווכים לנציגות דיירים בבניינים פוטנציאליים להתחדשות. אלו מציעים לדיירים לקדם את התהליך הנחשק בבניין המגורים הישן שלהם תוך שהם מציעים להם תמורות אטרקטיביות. דא עקא, מרבית העיכובים והמכשולים בפרויקטים האלו נעוצים בעובדה שהדיירים אינם מיוצגים כבר בשלב התחלתי זה על ידי עורך דין מטעמם.

כן, עם קבלת הצעה מיזם ובמקרים מסוימים גם לפני כן, על הדיירים המעוניינים בביצוע פרויקט התחדשות בבניין המגורים שלהם, לפנות לעורך דין מנוסה ומומחה בתחום, עם עדיפות לעו"ד המייצג אך ורק דיירים ולא יזמים. באמצעות עורך דין זה יוכלו הדיירים להבין את שפת היזמים במהלך המו"מ והוא יהיה זה אשר ינהל את המו"מ מטעמם מול היזמים תוך שהוא ממלא פונקציה של מתווך או מתרגם אם תרצו, בין הצדדים.

דוגמא טובה לחשיבות מהלך עניינים שכזה היא מקרה בו הגיעו אליי דיירים אשר נואשו מיזם שלא התקדם ולא עשה דבר בעניינם במשך שנתיים. בדיקה שביצענו במשרד העלתה כי הסיבה למשיכת הרגליים הייתה נעוצה בכך שאותו "יזם" פשוט נפל מנכסיו ולכן לא עשה דבר מאז. כעת, כאשר היה לדיירים משרד עו"ד מומחה שילווה אותם, התחלנו את התהליך כולו מהתחלה וראשית דבר שכרנו את שירותיו של אדריכל מנוסה ומקצועי מטעמנו שיבדוק מה העיריה מאפשרת לבנות במתחם. לאחר מכן בדקנו לפי ההיתר מהם הגדלים של הדירות ואז ידענו מה הדיירים אמורים לקבל. בשלב הבא יצרנו הסכם חתום לפיו ניתן יהיה לקבל דירות חדשות עם תוספת של 25 מ"ר בנוסף 12 מ"ר מרפסת וחניה לכל דייר. כמו כן קבענו כי המפרט הטכני יהיה יוקרתי ושהיזם יישא באחזקת הבניין מטעם הדיירים למשך 5 שנים.

את ההסכמות האלו יחד עם התכנון של האדריכל הוצאנו למכרז יזמים, ואלו מצידם הגדילו ונתנו יותר כדי לזכות בפרויקט, כך שלבסוף הדיירים הרוויחו גם תמורות יותר גבוהות, גם שקיפות ואחידות בתהליך וגם כמובן הסכם משפטי שהיה התנאי הראשוני ליזם הנבחר.

ניהול נכון של תהליך מול בעלי דירות

אחד הכשלים הראשוניים המעכבים פרויקטים הוא ניהול תהליכי שגוי. ישנם מקרים בהם הדיירים מנסים לאתר בכוחות עצמם יזם לקידום הפרויקט, ורק לאחר מכן שוכרים את שירותיו של עורך דין שכל תפקידו מסתכם בהכנת החוזה המשפטי בין הצדדים ואחריות לכך שהתנאים מתמלאים בפועל. התנהלות כזו היא שגויה מיסודה והיא תגרום לכך שהעסקה תיכשל, זאת מכיוון שישנה חשיבות עצומה לבחירת היזם הנכון על ידי עורך דין שילווה את הדיירים מתחילת הפרויקט ועד לקבלת הדירות החדשות. בחירת יזם לא מתאים על ידי הדיירים ללא ייצוג עורך דין, תתברר בהמשך ככישלון מהדהד. השלבים הנכונים בתהליך זה הם בראש ובראשונה בחירת עורך דין מייצג, לאחר מכן ניהול מו"מ בין הדיירים עצמם, על ידי עורך הדין, לאחר מכן, ניהול מו"מ עם היזמים השונים ורק לבסוף ניהול מו"מ עם היזם הנבחר. הצלחת הפרויקט נשענת על האסרטיביות, על הנחישות והאמונה של עוה"ד בהצלחת הפרויקט.

ניהול המו"מ מול דיירים

כפי שציינתי, השלב ההתחלתי ביותר בתהליך הוא ניהול מו"מ עם הדיירים בינם לעצמם. במהלך שלב זה עורך דין הדיירים חייב ללבן את כלל הסוגיות העולות ביניהם, העלולות לבלום את הפרויקט בהמשך. בכלל סוגיות אלו ניתן למנות את הבאות: דיירים הטוענים שיש להם זכויות בגג/גינה/חנייה אבל מבחינה משפטית חוקית אין להם זכויות לפי נסח הטאבו, דיירים שעשו שיפוץ בבית והם מבקשים את השבת ערך השיפוץ במקרה של הריסה ובניה, דיירים שהרחיבו את דירותיהם לאורך השנים ללא הוצאת היתר בנייה כחוק, דיירים בעלי דירות בגדלים שונים בבניין, ועוד. על כן הישיבה הראשונה עם הדיירים צריכה לעסוק בבדיקת הזכויות השונות שיש להם בדירה ובשטח הבניין והכל תוך שקיפות מלאה ותיאום ציפיות מראש.

הקמת נציגות מוסכמת המקובלת על הדיירים

פרויקטים במסלול של התחדשות עירונית אורכים זמן לא מועט ומטבע הדברים אין לכל הדיירים פנאי או רצון להתעסק בכך. לכן, יש להקים נציגות מוסכמת ומקובלת על ידי הדיירים המהווה את הרוח החיה בכל פרויקט ובלעדיה שום דבר לא מתקדם. נציגות זו תתלווה לעורך הדין בכל הפגישות עם היזמים השונים, תעדכן את הדיירים באופן שוטף ותבחר מפקח בנייה מטעם הדיירים.

הסכם מוסדר עם הדיירים על שכ"ט- שקיפות.

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיות. אגב בדיוק כמו הדיירים, גם היזם חייב לדעת מה כולל השירות של עו"ד הדיירים ועד איזה שלב הוא ילווה אותם. ביחס לגובה שכר הטרחה הוא חייב לדעתי להיות רשום בהסכם ממספר סיבות: ראשית כי זו זכותם של הדיירים לדעת מראש מהו גובה שכה"ט, שנית, על מנת להפיג כל חשש שמא בחירת היזם של עוה"ד לא יהיה בגלל שיזם אחד הציע יותר מיזם אחר ושלישית, כי שכר הטרחה ברגע שיאושר וייחתם על ידי הדיירים, יאושר בקלות גם אצל היזם ואף יוצג כתנאי, כשאר התנאים המסחריים שהדיירים יציגו.

ניהול מכרז יזמים

עורך דין הדיירים אמור לנהל עבורם מכרז מול היזמים ולסייע להם להבין מה משמעותה של כל הצעה. כמו כן, עורך הדין צריך לדעת לאבחן ולשאול את היזמים את השאלות הנכונות ביחס להצעתם. לבסוף, מתפקידו של עורך הדין לנהל בצורה נכונה את המו"מ מול היזמים בכדי למקסם את התמורות לדיירים- לקוחותיו.

ניהול מו"מ מול היזם הנבחר

כאשר הדיירים בוחרים ביזם הנראה להם כאופטימאלי עבורם, עורך הדין מנהל מולו מו"מ במסגרת ההסכם המשפטי. הסכם זה חייב לכלול התחייבויות של היזם ללוח זמנים לקידום הפרויקט (זמן הגשת התוכניות לעירייה, זמן קבלת היתר, זמן לסיום הבניה וכיו"ב), התחייבויות של היזם לכמות דירות או קומות שייבנו בבניין החדש, התחייבויות לתמורות שהוא מבטיח לדיירים (גודל הדירות החדשות של הדיירים, מיקומיהן בבניין וכיו"ב), וכמובן התחייבות לליווי בנקאי שינפיק ערבויות לטובת הדיירים, למקרה של פשיטת רגל היזם.

לסיכום, תפקיד עורך הדין הדיירים הוא מורכב מאוד וההצלחה בכל אחד מהשלבים תלויה בניסיונו ובמקצועיותו של עורך דין זה.

עורך דין שמייצג רק דיירים לעומת עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים

הבעיה במקרה של עורכי דין שמייצגים גם יזמים היא בעיקר שאותם יזמים שאותו עו"ד מייצג לא יוכלו להציע הצעה בפרויקט ובכלל נראה על פניו שיש ניגוד אינטרסים.

בהצלחה.

 

עו"ד רוית סיני מגשרת - מתמחה בייצוג דיירים בפינוי בינוי תמ"א 38 התחדשות עירונית