פרויקטים הכוללים דירות להשכרה לטווח ארוך (ובהן דירות המיועדות להשכרה בשכר דירה מופחת), כבר מקודמים כיום באמצעות מכרזים של החברה הממשלתית "דירה להשכיר". במכרזים אלה, המציעים מתבקשים להציע את סכום התמורה שהם מסכימים לשלם בעד הקרקע, לאחר שהביאו בחשבון את המחויבות להשכיר את הדירות לטווח ארוך, בהתאם לתנאים הקבועים במכרז. הזוכה במכרז נדרש להתקשר עם "דירה להשכיר" בהסכם המסדיר, בין השאר, את חובתו של היזם להשלים את הקמת הפרויקט בתוך לוח זמנים מוגדר ולהשכיר את הדירות המיועדות להשכרה במשך תקופה של 20 שנים, בהתאם לתנאים שנקבעו במכרז.
נראה, כי הצעת החוק מיועדת ליצור מסלול מקביל לקידום דיור להשכרה, שיתקיים לצד המסלול הקיים של מכרזי "דירה להשכיר". ואולם, מעיון בהצעת החוק, ניתן להצביע על מספר אי-בהירויות במסלול החדש, אשר עלולות להקשות על ביצועם של פרויקטי דיור להשכרה במסלול זה.
ראשית, לא ברור אם תוספת הבנייה של 15% די בה כדי לפצות על העלויות הנוספות בהן יידרש היזם לשאת בשל המחויבות לכלול בפרויקט דירות המיועדות להשכרה לטווח ארוך. מעבר לעובדה כי דמי השכירות נמוכים ב- 20% ממחיר השוק, חלק מהחזר ההשקעה מתפרש על פני תקופה של 20 שנה והיזם נדרש לשאת בעלויות תפעול ותחזוקה, הנהלה, תקורות וביטוחים וכן לשאת בסיכון היזמי למשך תקופה ממושכת זו. קשה בשלב זה להעריך אם תוספת הבניה של 15% מהווה מקור הכנסה מספק לכיסוי עלויות אלה, לא כל שכן לתמרץ יזמים להיכנס לתחום.
ייתכן שניתן היה לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים במסלול החדש, אילו התאפשר ליזם ליטול מימון כנגד התקבולים הצפויים משוכרי הדירות. ואולם, הצעת החוק כלל אינה מסדירה את מעמדם של גורמים מממנים. ברור, כי ציפיית הבנקים והגופים המוסדיים המממנים בעסקת מימון מסוג זה היא לקבל בטוחה בדמות רישום משכנתא על הדירות. במקרה בו היזם לא יעמוד במחויבויותיו על פי הסכם המימון, יוכלו המממנים לפעול למימוש המשכנתא על דרך של מכירת הדירות. ואולם, כאשר עסקינן בדירות המיועדות להשכרה, מימוש המשכנתא בדרך זו יביא לסיום מוקדם של תקופת ההשכרה בניגוד לתכלית הצעת החוק. כאן המקום לציין, כי בפרויקטים המקודמים על ידי "דירה להשכיר", מעמדם של הגורמים המממנים מוסדר בהסכם בין "דירה להשכיר" והיזם, ובמקרה בו היזם אינו עומד במחויבויותיו על פי הסכם המימון, מוענקת למממנים הזכות לפעול למינוי גוף חליף, שיקבל לידיו את הבעלות בדירות וייכנס בנעלי היזם המקורי לצרכי ההסכם עם "דירה להשכיר" והסכמי השכירות עם השוכרים. מנגנון זה מחד, מאפשר את רישום הבטוחה הנדרשת לצורך קבלת מימון פרויקטאלי, ומאידך מבטיח כי מימוש הבטוחה שתירשם לטובת הגורמים המממנים לא יביא לסיום מוקדם של תקופת ההשכרה.
נקודה נוספת המצריכה חשיבה היא הפיקוח על היזמים. במכרזים של "דירה להשכיר", נתונות ל"דירה להשכיר" הסמכויות הנדרשות לצורך פיקוח אחר מילוי מחויבויותיו של היזם, ובפרט על מנת להבטיח כי הדירות המיועדות להשכרה לטווח ארוך אכן תשמשנה למטרה זו. להבטחת מחויבויותיו, נדרש היזם להמציא ל"דירה להשכיר" ערבויות בנקאיות, הן בתקופת ההקמה והן בתקופת ההשכרה. במסלול המקביל, שהצעת החוק מיועדת לפתח, מוקנות סמכויות פיקוח מסוימות למשרד הבינוי והשיכון מכוח חוק התכנון והבניה. יחד עם זאת, עדיין לא ברור מה יהיה היקף הפיקוח שאכן יבוצע על מנת להבטיח כי היזם יעמוד במחויבויותיו לעניין ההשכרה לטווח ארוך, ובכל מקרה – היזם אינו נדרש להעמיד ביטחונות כלשהם, דוגמת ערבות בנקאית, להבטחת מחויבויות אלה.
הצעת החוק היא יוזמה מבורכת, אשר עשויה לתרום משמעותית לקידום הקמתם של פרויקטים לדיור בר-השגה. ברור, כי חלק ניכר מפרטי ההצעה עוד יידונו במהלך שלבי החקיקה השונים. נקווה שבמסגרת הדיונים תינתן התייחסות לנושאים המוזכרים לעיל, על מנת להגיע לתוצאה מיטבית שתביא להגשמת התכלית שבבסיס הצעת החוק.
הכותב שותף במחלקת מימון פרויקטים, לוי, מי-דן ושות', עורכי דין
