ביום 10/05/2017 חידד ביהמ"ש העליון בפסק דינו את ההלכה הנוגעת לקביעת פיצוי בגין ביטול רשות במקרקעין.

המדובר למעשה בערעור ב"גלגול שלישי", קרי, בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו אשר קיבל את עמדתו של עו"ד קוהלי לגבי ביטול זכות המגורים, אך פסק פיצויים בלתי מוסברים (פסה"ד של ביהמ"ש המחוזי ניתן ביום 26.1.2016 ע"י סגן הנשיאה י' ענבר, והשופטים י' שבח וש' שוחט). ערעור בית המשפט המחוזי הוגש על פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה שניתן ביום 14.8.2014 ע"י כב' השופטת תמר סנונית פורר (תמ"ש 6151-02-12; תמ"ש 42605-05-12).

במקרה הנדון המדובר בבני זוג אשר קיבלו הזמנה מהורי הבעל לבנות יחידת מגורים בחלל העמודים בקומת הקרקע של ביתם (שתהיה דירה עבור הצדדים).

בני הזוג בנו את הדירה והתגוררה בה במשך 18 שנים, או אז, גמלה בליבם ההחלטה להתגרש. מאחר ואמו של הבעל היא הבעלים בנכס היא הגישה תביעה באמצעות משרד עו"ד קוהלי לסילוק ידה של האישה, וכן, תביעה לתשלום דמי שימוש בנכס לאחר שסירבה האישה להתפנות.

בית המשפט לענייני משפחה פסק כי לאישה זכות מגורים בלתי הדירה ובלתי מוגבלת, משמע, יש לה זכות להתגורר בדירה עד יומה האחרון והיא איננה מחויבת בתשלום דמי שימוש.

בכל הכבוד הראוי, המדובר בהחלטה אשר אינה ראויה ואינה צודקת, שכן, זכות זו לכאורה הנה טובה יותר מאשר בעלות במקרקעין, שהרי בבעלות משותפת בנכס, הצד השני רשאי לדרוש פירוק שיתוף ואילו תוצאת פסק הדין היא שבעלי הנכס מנועים מלממש את זכויותיהם בנכס כל עוד הוא "תפוס". לאור תוצאת פסק הדין, עו"ד קוהלי הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי – שם התקבל הערעור ובית המשפט המחוזי פסק כי זכות האישה להתגורר בנכס היתה הדירה ופקעה עת החליטו הצדדים להתגרש. אלא מאי? יחד עם זאת, פסק ביהמ"ש המחזוי כי על האישה לפנות את הנכס בתנאי שהבעל יפצה אותה בפיצוי העולה על מיליון ₪.

בכל הכבוד הראוי, גם תוצאת פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי לא היה מוצדק בכל הקשור לגובה הפיצוי אשר נפסק, מאחר והמדובר בסכום שרירותי אשר אינו עולה בקנה אחד עם הסכומים אותם השקיעה האישה בנכס.

בצורה אמיצה הגיש עו"ד קוהלי בקשת רשות ערעור לכב' ביהמ"ש העליון תוך העלאת מספר שאלות משפטיות בעלות חשיבות ציבורית, המצדיקות מתן רשות לערער ומצדיקות את קבלת הערעור – לגופו.

בביהמ"ש העליון הוחלט ע"י שלושה שופטים, כב' הנשיאה א' חיות, והשופטים נ' סולברג ו- ע' ברון,  להפוך את הבר"ע לערעור וטענתו של עו"ד קוהלי לפיה ביטול רשיון המגורים אינו מקנה לבעלת זכות המגורים לקבל פיצויים ללא נימוקים, בדיקות, הערכות והסברים, לא כל שכן כאשר המדובר בקביעה שרירותית ובלתי מבוססת.

הלכה זו הינה חדשנית ובעלת חשיבות גבוהה במקרים בהם הורים מאפשרים לילדים ולחתנם/ כלתם לשפץ, לבנות ולהתגורר בביתם ו/או ברכושם.

לסיכומו של דבר טוען עו"ד קוהלי – מומחה בתחום דיני המשפחה והמעמד האישי –  כי כל תיק יש לנתח לגופו של עניין ולהבין את ההשלכות. אשר על כן, ביהמ"ש העליון הורה להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי, אשר יבחן על בסיס ראיות מוצקות וע"פ הערכות שמאים, את שיעור ההשקעות שהשקיעה האישה בדירה בפועל  ויכריע כחכמתו.

 

 

*** רישיון במקרקעין, או זכות בר רשות אם תרצו, היא הזכות היחידה לשימוש במקרקעין אשר אינה נמנית עם חמשת סוגי הזכויות המנויות בחוק המקרקעין (בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה), זאת מאחר והמדובר בתולדה של פסיקה.

זכות בר רשות במקרקעין יכולה להינתן מבעל הקרקע באופן מפורש (בהסכם בכתב או בעל פה), או יכולה להינתן מכללא, כאשר בר הרשות עושה שימוש בקרקע בידיעת בעל הקרקע, ללא שבעל הקרקע מוחה על כך שנים רבות.

במקרים בהם המדובר ברשות הדירה, בעל המקרקעין רשאי לפנות את בר הרשות בכל עת מאחר ואין המדובר משום הענקת זכות במקרקעין.

הבעיה מתעוררת כאשר המדובר ברישיון אשר לא ניתן לבטלו ומשמעות הדבר היא כי לא ניתן לפנות את אותו בר רשות כי אז המדובר ברשות בלתי הדירה. ביהמ"ש יכיר בקיומה של רשות בלתי הדירה במקרים חריגים בהם הצדק מחייב זאת.