נושא קבוצות הרכישה חייב טיפול דחוף, מהיר ותכליתי, על ידי אנשי מקצוע מנוסים המבינים היטב בתחום. ואכן, לשכת עורכי הדין בהובלת ועדת הקניין המקרקעין והחוזים, הזדרזה והודיעה על יוזמת חקיקה נכונה וברוכה שהיא מקדמת בנושא, במטרה לסתום את הפרצות בתחום. זוהי יוזמה שיש לקוות שתוביל להליך חקיקה מהיר.

ניתן ללמוד מן העבודה היסודית שנעשתה על ידי לשכת עו"ד בנושא, הטיפול החקיקתי הנחוץ חייב לטפל בעיקר (אך לא רק) בשני נושאים עיקריים: האחד – הבטחת הכספים באותו "קטע מת", מהשלב שבו כל אחד מחברי הקבוצה חתם בנפרד על המסמכים במשרדי המארגן והפקיד את הכספים המגיעים ממנו, ועד לתשלום הכספים למוכר הקרקע כנגד רישום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה. בעניין זה יש לקבוע מגבלות בחוק שיבטיחו את אופן שמירת הכספים בחשבון נאמנות נפרד, ואת תשלומם במישרין אך ורק למוכר הקרקע. בהוראות חוק נחוצות אלה, יש להבטיח כמובן שהכספים ייוחדו למטרה זו בלבד ושלא יהיו מצבים שבהם המארגן "ישפוך" את הכספים לתוך אותו "מיקסר" שתואר על ידי המפרק בפרשת אור; והשני – טיפול ומניעת מצבים של ניגודי עניינים הקיימים בקבוצות מסוימות (זהות או קרבת-יתר בין המארגן למשרד עו"ד של הקבוצה, השתתפות המארגן כחבר קבוצה אגב "הטיה" כלפי מטה של אחוזון ההשתתפות שלו בהוצאות, הטבות ודחיית תשלום לחברי קבוצה מקורבים שמבקשים זאת באופן המסכן את הקבוצה, ועוד).

חשוב להעיר, כי בשוק פועלים גם מארגני קבוצות מקצועיים, ותיקים ומסודרים, המתנהלים תחת אמות המידה הקפדניות דלעיל גם בהעדר הוראות חוק מפורשות (לרבות הוראות מחמירות על הוצאת כספים מחשבון הנאמנות, בחתימות כפולות ויותר של עו"ד/רו"ח/חבר נציגות); אולם כפי שהוכח גם בפרשת חפציבה, אין סיבה לסמוך בישראל על הריסון העצמי של כלל השחקנים, ויש חובה לקבוע מנגנוני הגנה קוגנטיים בחקיקה מסודרת, כדי למנוע מהחתול לזלול את השמנת.

עד כאן כביכול הכול ברור. אולם כאמור במבוא ולהפתעתי הגמורה, אחת ההצעות המועלית בעניין קבוצות הרכישה באופן מחזורי מדי כמה שנים, ומועלית עכשיו שוב ביתר שאת וב"רצינות" תהומית, ומשום מה לא ירדה עדיין מסדר היום במהירות המתבקשת, היא ההצעה ההזויה לחייב את מארגני קבוצות הרכישה להעמיד לטובת חברי הקבוצה ערבויות בנקאיות מסוג חוק המכר. הצעה מוזרה ולא רצינית כזו עלולה להישמע "נכונה" או "ראויה" רק למי שאינו מבין כלל בנושא, שכן אם לוקחים אותה ברצינות, הדבר יביא להמתת קבוצות הרכישה באופן גורף, מיידי, לא נחוץ ולא מידתי, ולא זו צריכה להיות הכוונה !!!

בקבוצת רכישה "נכונה", חברי הקבוצה הם היזם; הם הבעלים המשותפים של המקרקעין; והם (בעזרת יועצים ולעתים גם המארגן) מקימים לעצמם את הפרויקט, על קרקע שלהם. הם אלה שיממנו עבור עצמם את הקמת הפרויקט באמצעות בנק מלווה, כנגד שעבוד בעלותם לטובת הבנק. הם אלו שבוחרים במרבית המקרים את הקבלן ויתר בעלי המקצוע (וגם אם לא – הם אלה שיכולים לסלקם ולהחליפם), והם המחליטים על מידת הסיכון והסיכוי שבפרויקט, באמצעות מנגנוני קבלת ההחלטות הקבועים בהסכם השיתוף שביניהם.
מנגד, למארגן אין שום נגיעה בקרקע! שלא כמו יזם/קבלן המוכר דירות שגובה כספים מרוכשי דירות נטולי זכויות בקרקע, הוא אינו הבעלים של המקרקעין; הוא אינו יכול לשעבד את הקרקע של חברי הקבוצה ולקבל מסגרת להעמדת ערבויות; התשלומים שמשלמים חברי קבוצת הרכישה אינם משולמים לו או דרך חשבון הבנק שלו; ולכן המנגנון של הוצאת ערבות כנגד כל שקל הנכנס לחשבון הליווי של אותו יזם, אינו ישים למקרה זה. לאור כל זאת, המארגן פשוט אינו יכול להעמיד ערבויות חוק מכר בגובה מלוא מחזור הוצאות חברי קבוצת הרכישה בפרויקט, ומי שיתעקש לקבוע אחרת, יימצא שופך את התינוק עם המים.

אז מה כן, בנושא הבטוחות? ראשית יש לזכור שגם על פי הוראות חוק המכר (הבטחת השקעות), ממנה מבקשים מציעי הצעות החוק לשאוב השראה, הערבות הבנקאית היא רק אחת מתוך חמש בטוחות אפשריות ומותרות. שתיים מהארבע האחרות הן הערת אזהרה ובעלות, שתי בטוחות שבמרבית קבוצות הרכישה ממילא מתקיימות באופן טבעי (ברכישת הקרקע נרשמת הערת אזהרה, המוחלפת זמן קצר לאחר השלמת הרכישה בבעלות), וכל שנותר הוא להבטיח באופן קטגורי שהגנות אלו יחולו בשינויים המחויבים כתנאי לשחרור כספי חברי הקבוצה מחשבון הנאמנות.

לפיכך מוצע בעניין זה להחיל חלק מהוראות חוק המכר דירות (הבטחת השקעות) באופן סלקטיבי בשינויים מחויבים גם על קבוצות רכישה, באופן שבו ייקבעו מנגנונים שיבטיחו כי הכספים שבנאמנות ישולמו רק ישירות לבעל הקרקע ממנו היא נרכשת, כנגד רישום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה; או (בקרקעות רמ"י, וכתחליף מספק להערת אזהרה שאינו קיים כיום בחוק המכר דירות מטעמים מובנים): כנגד שעבוד במרשם המתאים, המשכונות או החברות, לפי זהות המוכר; או (בהמשך): כנגד רישום בעלות או לחילופין חתימה על חוזה חכירה ברמ"י.

בנוסף יש לשים לב ולשלול לגבי קבוצות רכישה את תחולת הוראות תקנות המכר דירות (הבטחת השקעות) (סייג לתשלומים ע"ח מחיר דירה), וזאת נוכח דרישת תזרים המזומנים הטיפוסי הנחוץ בפרויקטים של קבוצות רכישה לאור מחירי הקרקע הגבוהים ביחס למחיר הדירה הגמורה, ומשום שחברי הקבוצה הינם הבעלים, דבר המשמיט את הצורך שבבסיס התקנות הללו. 
 
הכותב הוא ראש משרד עוה"ד תיק, גלעד, קינן, בלחרסקי.