האם על אגודה לשלם היטל השבחה במקרה של שינוי ייעוד קרקע חקלאית לצורך הקמת תחנת דלק? זו השאלה שנדונה לאחרונה (3.2.20)* בהחלטה של וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה – מרכז. החלטתה החשובה של הוועדה רלוונטית לקיבוצים רבים ועל כן בחרתי לסקור בפניכם את עיקריה.
העוררת באותו עניין היתה אגודה שיתופית הרשומה כבעלת זכויות של בר רשות במשבצת הישוב בהתאם לחוזי משבצת מתחדשים בינה לבין רמ"י. ביום 1.7.15 אושרה תכנית במקרקעין אותה יזמה האגודה שנועדה בעיקרה לשנות את ייעוד המקרקעין שבשטח האגודה מחקלאי לתחנת תדלוק ("התכנית המשביחה"). במסגרת זו הגישה האגודה לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה להקמת תחנת התדלוק. הוועדה המקומית אישרה את היתר הבניה ובעקבות זאת הוציאה לאגודה דרישת תשלום היטל השבחה.
בערר שהגישה לוועדה הערר המחוזית טענה האגודה כי אין מקום לחייב אותה בהיטל השבחה מקום בו ישולם חלף היטל השבחה על ידי רמ"י. שאם לא כן, תחויב האגודה בכפל תשלום: הן לרמ"י (דמי היוון בשיעור של 91%) והן לוועדה המקומית.
מנגד טענה הוועדה המקומית כי הדין מחייב חיוב האגודה בהיטל השבחה.
בהחלטה מציינת הוועדה כי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע כי החבות בהיטל השבחה חלה על הבעלים במקרקעין המושבחים או על החוכר לדורות. עם זאת, חריג לכלל זה מצוי בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, אשר תוקן בשנת 1999, הקובע כי בהתקיים תנאים מסויימים ישולם לרשות חלף היטל השבחה במקום היטל ההשבחה.
סעיף זה מעגן למעשה את ההסכם שנערך בין רמ"י, משרד הפנים ומרכז השלטון המקומי, לפיו המינהל יעביר באופן שוטף לרשויות המקומיות אחוז מסוים מסך התקבולים שהוא מקבל בגין עסקאות מסוגים שונים הנעשות במקרקעין בתחום הרשות כ"חלף היטל השבחה". בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין בשנת 2013, עומד תשלום החלף על 12%.
הוראת הסעיף חלה על במקרקעין שמתקיימים לגביהם 3 תנאים, והם: א. המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי. ב. ייעוד המקרקעין שונה. ג. החוכר אינו רשאי לנצל את המקרקעין על פי ייעודם החדש או שהוא כן רשאי לעשות כן בכפוף לכך שיחתום על חוזה חכירה חדש או יתקן את החוזה הקיים.
על המשמעות שיש להסדר מיוחד זה על הרשויות המקומיות עמד בית המשפט העליון אשר קבע כי: "חלף היטל ההשבחה מועבר לרשויות המקומיות אף ללא קשר לקיומה של השבחה בקרקע. התוצאה היא שההסדר של חלף היטל השבחה הוא מיטיב מבחינות מסוימות בהשוואה להיטל השבחה, אך נחות ביחס אליו מבחינות אחרות. היתרון הנעוץ בו מהיבטן של הרשויות המקומיות הוא שמובטחים להן תשלומים בגין קרקעות המינהל שבתחומיהן אף במקרים שבהם לא הייתה השבחה בקרקע. החיסרון נובע מכך שבמקרה של השבחה – שעשויה אף להיות משמעותית – הן יהיו זכאיות לתשלום מופחת".
מכאן עוברת הוועדה לבחון האם הוראת הסעיף חלה בענייננו.
כאמור, התנאי הראשון כי המקרקעין הוחכרו לשימוש חקלאי. בעניין זה קובעת הוועדה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי הן בהיבט החוזי והן בהיבט התכנוני יועדו המקרקעין מושא התכנית המשביחה לשימושי חקלאות במובן הרחב של המילה. הוועדה מפנה לפסיקת בית המשפט העליון לפיה בכללה של לשון "שימוש" אין באים אך מצבים של חכירה לייעוד חקלאי, אלא חכירה לשימושים חקלאיים רחבים יותר.
הוועדה קובעת כי גם בענייננו מדובר בשטחים שהושכרו לאגודה, בהיותה עוסקת בניהול וארגון ענייני הישוב החקלאי, כאשר המטרה המרכזית של השכירות היא לשימוש חקלאי וכאשר השימושים הנוספים המותרים על פי ההסכם, לצרכי מגורים מבני משק ומטרות ציבוריות, הם שימושים הנלווים לשימוש החקלאי שעומד בבסיס הקצאת הקרקע לאגודה. לפיכך ולאור הפרשנות הרחבה בה נקט בית המשפט העליון למונח "שימוש חקלאי", התנאי הראשון חל בענייננו.
התנאי השני הוא כי ייעוד המקרקעין שונה. סעיף זה מתקיים שכן מטרתה המוצהרת והמפורשת של התכנית המשביחה היא שינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות לתחנת תדלוק.
בהתייחס לתנאי השלישי יש להראות, כי האגודה אינה זכאית לנצל את הקרקע על פי הייעוד החדש
או שהיא רשאית לעשות כן בכפוף לכך שתחתום על חוזה חכירה חדש או תתקן את החוזה הקיים.
בעניין זה קובעת הוועדה, כי למרות טענות הוועדה המקומית, בפועל, נדרשה האגודה לחתום על הסכם חדש מול רמ"י המסדיר את זכותה לעשות שימוש במקרקעין לטובת תחנת תדלוק והיא אף נדרשה לשאת בתשלום דמי היוון בשיעור של 91% מערך הקרקע כתנאי לחתימתה של רמ"י על היתר הבניה. כלומר, גם התנאי השלישי חל בענייננו כאשר לאור שיעור תשלום דמי ההיוון (91%) שנדרשה האגודה להעביר לרמ"י, ברי הוא כי רמ"י זו שנהנתה בפועל מן ההשבחה ולא האגודה.
לסיכום קובעת הוועדה כי הפועל היוצא מכל האמור הוא שסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק חל בענייננו ומכאן, שיש להחיל את ההסדר הקבוע בו לפיו על רמ"י להעביר לוועדה המקומית חלף היטל השבחה ולא ניתן לחייב את האגודה בהיטל השבחה.
* ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז) 265/16 ניצני עוז מושב עובדים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה לב השרון (פורסם בנבו, 03.02.2020)
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך. הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם נרשם אחרת.
* "איילת רייך - משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דיןנוטריון וגישור".
