הביקוש בשוק הדיור מושפע משלושה קהלי יעד עיקריים: זוגות צעירים, משפרי דיור ואנשים הקונים דירות להשקעה, והם אלו שמשפיעים יותר מכל על שוק הדיור עצמו. בשנים האחרונות נהנו יזמי הנדל"ן מביקוש רב מאחר וקהלי היעד המשיכו לצרוך דירות. ההפוגה שנרשמה בשל תכנית מע"מ 0 הוחלפה בביקוש גובר לאחר שהתכנית התפוגגה, מה שגרם שוב לעלייה בביקוש ולעלייה נוספת במחירי הדירות. אולם, שורה של צעדים מצד גורמים מרכזיים בשוק, בעיקר מצד משרד האוצר בראשות השר משה כחלון, יוצרת כעת מצב חדש שעוד מוקדם לקבוע כיצד ישפיע על מחירי הדיור בעתיד, אך הוא בהחלט יצר בלימה של עלייה במחירים, ואפילו ירידה קטנה. האם המהלכים האחרונים יגרמו בטווח הרחוק לבלימה או ירידה של מחירי הדיור, או שמא לעליה? מה שבטוח, המצב החדש, עם דגש על תכנית 'מחיר למשתכן' והעליה בריבית למשכנתאות, מאתגר את יזמי הנדל"ן. "אם בעבר יזמי הנדל"ן נהנו מביקוש יתר בדירות, שורה של צעדים שונים גרמו לכך שהביקוש לדירות נמצא במגמת ירידה, ושחלק מהדירות, כמו למשל בתכנית 'מחיר למשתכן', משווקות על ידי המדינה, מה שגודע רווחים אפשריים של יזמות" אומר צח ברקי, סמנכ"ל כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט. "הזוגות הצעירים קונים פחות בגלל שתי סיבות עיקריות, המחירים גבוהים מאוד ועליית הריבית למשכנתאות גורמת לכך שדרוש הון עצמי רב כדי לעמוד בהחזרים חודשיים הגיוניים, מה שלא נגיש לכולם. וגם בגלל תכנית 'מחיר למשתכן' שמציעה דירות בהנחה משמעותית של עד מאות אלפי שקלים, מה שהכניס אותם ל'רשימת המתנה' צדדית והוציא אותם מרשימת מבקשי הדיור בשוק הכללי. גם משפרי הדיור שיכולת קניית דירה משודרגת תלויה רבות בריבית על המשכנתאות מוצאים עצמם במצב שההחזר החודשי עולה ולכן הם מהססים אם לקנות דירה. גם המשקיעים קונים פחות בגלל מיסוי הנמצא במגמת עלייה והבנה כי התשואות על רכישת הדירה פחתו. ניתן להגיד בבירור, המדינה ציננה את הביקושים ועכשיו האתגר עובר ליזמים כי הם חיים מהביקושים".

 

בתחילת השנה, בחודש פברואר, דיווחה הלמ"ס על ירידה של 1.2% במחירי הדיור, הירידה הגדולה ביותר מזה עשור, באמצע חודש מאי דיווחה הלמ"ס על ירידה של כ - 3% במחירי הדירות ברבעון הראשון של שנת 2017 לעומת הרבעון המקביל בשנת 2016. במקביל, דווח על ירידה בביקוש לדירות חדשות ובמכירה של דירות חדשות. "המצב הנוכחי לא מעמיד בסיכון את היזמים אבל הוא כן מאתגר אותם, מאחר וקשה להם למכור את הדירות במחיר שהם מכרו אותן בעבר. על מנת להמשיך למכור כמו בעבר, הם צריכים להוריד מחירים כדי לעמוד בקצב, אולם במצב הנוכחי גם אם הם לא ימכרו כמו פעם, הם עדיין לא יהיו בסיכון כלשהוא וזו אחת מהסיבות לכך שאנחנו לא רואים שהיזמים מורידים מחירים בקצב גבוה, אלא יותר באופן לא מורגש או בהרחבת המפרט שניתן לקבל בקניית הדירה" אומר ברקי. "אם הביקוש לא יתרומם לאורך זמן ו'מחיר למשתכן' ימשיך ויגרום לזוגות הצעירים לצאת מהשוק, במקביל לכך שהריבית למשכנתאות תהיה גבוהה יחסית, והמשקיעים לא יחזרו לשוק, אז היזמים עשויים להילחץ ולהתחיל להוריד מחירים באופן מורגש יותר". לדברי ברקי, היזמים מתמודדים עם האתגר באופן שיתאים לביקושים, אך לא יפגע משמעותית במחיר הדירות, "היזמים בונים פחות משנים קודמות כדי לא להיכנס להתחלות בנייה שיורידו את המחירים בשוק, הם גם יושבים על הגדר בציפייה לראות כיצד תכנית 'מחיר למשתכן' תשפיע על השוק. האם יקרה מצב כמו בתכנית מע"מ 0 שקרסה והקפיצה את הביקוש לדירות, כמו גם את המחירים, או שתכנית 'מחיר למשתכן' תוכיח את עצמה ותגרום ליותר רוכשי דירות לצאת מרשימת רוכשי הדירות דרך היזמים כדי לקנות דירה מוזלת דרך התכנית".

 

" אם נפסיד כסף תיווצר תוצאה עגומה למדינה"

ההכרזה של שר האוצר כחלון על הגרלה של 15,000 יח"ד בחודש ספטמבר, גרמה לשיח רב סביב המשך תכנית 'מחיר למשתכן'. המהלך מהווה הצהרה כי התכנית כאן כדי להישאר, אם כי רבים מטילים ספק ביכולת של התכנית לצאת לפועל ועד כמה באמת התכנית יעילה. "אנחנו רואים בעיקר ירידה בהיקפי המכירות של דירות חדשות ולי ברור שבתקופה שקצב המכירות יורד, המחירים לא יעלו. עכשיו השאלה היא האם מדובר בשינוי לאורך זמן או בשינוי תקופתי שחווינו כבר בעבר, כמו בתכנית מע"מ 0, שלא הובילה לשינוי משמעותי בשוק מבחינת היצע לעומת ביקוש, וגם כיום אני לא רואה ירידה בביקושים האמיתיים לדירות" אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר. "אם בתקופה מסוימת יש פחות רכישות, זה אומר שיותר אנשים יושבים על הגדר ומחכים לראות האם הם יקבלו דירה במחיר טוב במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן' והשאלה שצריכה להישאל היא האם באמת מגדילים את היצע הדירות הכבוש בשוק, והתשובה היא 'לא', ריבוי הדירות של מחיר למשתכן גורם באופן מיידי לירידה בקצב הבנייה שחזר לאחרונה לקצב של שנת 2014, מה שאומר שיותר ויותר בתי אב יישארו ללא בית בעוד כמה חודשים. אנחנו נמצאים במצב שאנחנו בודקים לעומק כל כדאיות בניה ובוחנים היטב את השוק כדי לא להפסיד כסף, אנחנו יכולים לצמצם קצת את הרווח, אבל לא יכולים להרשות לעצמנו להפסיד, אם נפסיד כסף תיווצר תוצאה עגומה למדינה". פרידמן מתאר מציאות שבה מחד לא ברור האם ניתן יהיה לבנות בכל המקומות בהם יש רצון לבנות, במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן', וגם אם התכניות יצאו לפועל, יתכן ויעברו 3-4 שנים עד שהדירה תגיע לכדי מסירה. מצד שני, יתכן ובמקומות רבים לא יהיה ביקוש לדירות מאחר והן ממוקמות באזורים אשר לא מבוקשים על ידי רוכשי הדירות הפוטנציאלים של תכנית הדגל של שר האוצר. "הבעיה של תכנית 'מחיר למשתכן' היא שרוב הבנייה שווקה בפריפריה. מתוך עשרות אלפי יח"ד ישנם אולי כ -10,000 דירות במרכז. רוב הנרשמים להגרלה ירשמו במרכז ולא יזכו ואילו בפריפריה יהיה עודף של דירות, אבל אנשים ירצו פחות לגור שם משיקולי תעסוקה ושיקולים אחרים נוספים ויקנו את הדירה רק אם יאמינו שזו השקעה טובה". פרידמן מביא כדוגמה את אשקלון, בה אישרה המדינה בניית 10,000 דירות במסגרת 'מחיר למשתכן', "עלול לקרות מצב שההיצע יהיה גדול מהביקוש והיזמים והקבלנים לא ימצאו קונים, גם במחיר מוזל. ככלל, יש פה רצון להביא תוצאות מידיות וזה גורם להתנהלות לא נכונה, להרבה מהדירות אין בכלל אישורי בנייה ומי שזוכה בהגרלה נמצא בדילמה, הוא יצטרך לחכות הרבה זמן וכאשר יגידו לו במה הוא זכה, כלומר מהו מפרט הדירה, יכול להיות שהוא לא יהיה מרוצה ואז הוא יאלץ לחזור לשוק ולקנות דירה במחיר רב יותר. גם אם הוא יהיה מרוצה, הוא יצטרך לחכות הרבה שנים עד שהוא יקבל את הדירה. מנסים להפעיל עלינו לחץ להוריד מחירים אבל זה קרה גם בתכנית מע"מ 0 שאחרי דשדוש של שמונה חודשים הביקוש חזר ובעוצמה רבה יותר, חלק מהציבור מגיע לקנות גם היום דירות מאחר והוא מבין שאחרי תקופת המתנה ארוכה המחירים יעלו שוב, מה עוד שרבים שרוצים לגור במרכז ולא יזכו בהגרלות בגלל ההיצע הנמוך, יקנו בסוף את הדירות המוצעות כיום למכירה במרכז. מי שרוצה לגור במרכז הארץ לא יקנה דירה בקרית מוצקין". פרידמן גם מעריך שיהיו שינויים במתווה תכנית 'מחיר למשתכן' ובתמחור שלה. ובכל זאת, בשוק הצורך 50,000-40,000 דירות בשנה, הכנסת 15,000 דירות מהווה אמירה מצד שר האוצר שבניגוד לתכנית הקודמת של מע"מ 0, תכנית 'מחיר למשתכן' נמצאת כאן כדי להישאר, מה שמאתגר את יזמי הנדל"ן ומסית אותם לשווקים אחרים, כמו התחדשות עירונית ופינוי בינוי. "במציאות הנוכחית הפוטנציאל שלנו מצוי בשוק ה'פינוי בינוי', תמ"א 38 ותהליכים ארוכי טווח, תוך ניסיונות להשיג קרקעות באזור המרכז. מה שמטריד אותי זה שאת עיקר המאמץ השיווקי תולים בתכנית 'מחיר למשתכן' ולא בצעדים הכרחיים אחרים, שעיקרם טיפול בביורוקרטיה המתמשכת בוועדות המקומיות והמחוזיות, בתמרוץ ציפוף הבנייה בותמלי"ם ובאישור תב"ע".

 

פונים לאפיקים חדשים

כאמור, האתגרים החדשים מובילים את היזמים למציאת אפיקים חדשים, אך גם לגביהם יש חסמים בירוקרטיים ודרושה מחשבה יצירתית וניסיון בתחום בכדי להצליח להוציא לפועל פרויקט של פינוי בינוי או התחדשות עירונית, "אנחנו נמצאים בנקודה מאד מאתגרת מבחינת יזמים, כאשר מצד אחד הממשלה מכריזה על מדיניות שתומכת בתכנון מסיבי למגורים, ומצד שני לפעמים לועדות התכנון יש אינטרסים שונים והן לאו דווקא מיישמות את המדיניות של הממשלה ומסכלות או מעכבות בפועל תכנון למגורים. גם במקרים שבהן כן מקודם תכנון למגורים, מורכב מאד למצוא את האיזון הדק של שמירה על האינטרס היזמי לבין עמידה בדרישות הרבות של ועדות התכנון, מבחינת צרכים ציבוריים, הפרשות, היטל השבחה וכיו"ב" אומר עו"ד מאיר פורגס, שותף בכיר במשרד עו"ד ש.בירן ושות', מהמשרדים המובילים בתחום התכנון והבנייה, אשר בין היתר מתמחה בייזום ותכנון מיזמי נדל"ן רחבי היקף, פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית הן במגזר העירוני והן במגזר הכפרי. "עוד אתגר בהקשר הזה קשור לעובדה שבשנים האחרונות מאושרות ומקודמות תכניות מתאר כוללניות להרבה מאד ערים במרכז - תל אביב, הרצליה, בני ברק, הוד השרון, כפר סבא ובמקומות אחרים, כאשר הנ"ל יחד עם תיקון מס' 101 לחוק התכנון והבניה מקנה סמכויות רבות לועדות המקומיות, כולל הסמכות לאשר תכניות מפורטות תואמות בהליך מקוצר. האתגרים החדשים עוברים למישור המקומי ולהתמודדות מקצועית ענפה עם הועדות המקומיות, כך למשל בתל אביב נוצר פוטנציאל רחב במסגרת תכנית תא/5000 שאושרה באופן סופי בדצמבר האחרון ומאפשרת לבעלי קרקע וליזמים לקדם תכניות מפורטות מכוחה. אחד האתגרים כאן הוא מימוש פוטנציאל ההשבחות דרך מיקסום הרח״ק, קרי אחוזי הבניה המותרים בכל מתחם. אנו מטפלים ביוזמות מהסוג הזה במשרד. כאן לצד הפוטנציאל לבניה לגובה למגורים ולתעסוקה, יש דרישות ותנאים רבים הנוגעים בין היתר, לצורך בהפרשת שטחים ומבנים לצרכי ציבור ומתן תרומה ממשית למרקם הציבורי עירוני, בהתאם למבחנים שקבועים בתכנית. התכנית מקנה שיקול דעת מקצועי רחב לועדה המקומית בנושאים אלו ואחרים".

 

מה הם המכשולים העיקריים בעינייך בתקופה זאת כאשר יזם מתחיל בפיתוח של פרוייקטים נדלניי"ם חדשים?

חד משמעית הרגולציה. משך הזמן הרב לאישור תכניות ולקבלת היתרי בניה בהחלט מרתיע יזמים. וזה עוד בלי הליכי התנגדויות ועתירות שיכולים לעכב תכנית בעוד כמה שנים טובות. וזה נכון לא רק מבחינת התכנון: למשל, המדינה היא הבעלים של כ-93% מהקרקעות בארץ. כל תכנית של חוכר לדורות צריכה לעבור דרך רשות מקרקעי ישראל, כאשר תנאי לקבלת היתר הבניה הוא חתימת רמ"י. רמ"י מתנה את החתימה שלה בתשלום ובעריכת עסקה, מה שעשוי לעכב את מימוש התכנית המאושרת זמן רב.

 

האם לדעתך יש אלמנטים חוקתיים שיכולים באופן מובהק לסייע ביצירת מצב משופר בשוק הדיור?

אני סבור שתיקון החקיקה כך שהיחס לקרקע של המדינה וקרקע של בעלים פרטיים יהיה זהה, יכול להביא לאישור מאסה משמעותית של יח"ד. יש הבדלים רבים מדי בחקיקה בנושא זה כיום. דוגמא אחת היא הותמ"ל – הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, ה'סופר טנקר' של מינהל התכנון לאישור מזורז של תכניות מסיביות למגורים, שעד לאחרונה חלה אך ורק לגבי קרקעות ש-80% או יותר מהן שייכים למדינה. אומנם, לא מזמן התקבל תיקון שמאפשר להכניס לוועדה הזו גם תכניות לגבי קרקע מרובת בעלים, שיש בה 10 בעלים או יותר. התיקון הזה לא מספיק וצריך להחיל את החוק ולאפשר קידום תכנון מהיר גם לגבי קרקעות שמחזיק בהם בעלים אחד. אם אנחנו באמת רוצים לקדם תכנון למגורים ולא מנסים להעשיר את המדינה, שלטענתה מוותרת על רווחים במסגרת פרויקט למשתכן במטרה להכניס לשוק עוד דירות, מה זה משנה למשק אם הקרקע היא פרטית או של המדינה. אותו דבר לגבי הסמכות ליזום תכנון. לעיתים יזם נתקל במצב שהוא לא מחזיק במלוא הזכויות בקרקע המהווה יחידת תכנון שיש לכלול בתכנית. במסגרת תיקון 101 לחוק התו"ב נקבע כי יזם פרטי רשאי להגיש תכנית רק לגבי קרקע שהוא בעל הזכויות בלפחות 75% ממנה, וגם אז הוא צריך חוו"ד מהיועמ"ש של הועדה. לפני התיקון הזה ההגבלה לא הייתה קיימת ובתי המשפט אישרו לגורמים שונים לקדם תכנון לגבי מקרקעין שהיו להם 50%, 33%, 25% מהזכויות בהם ובמקרה מסוים אפילו 2% (בעניין ועד עין כרם). אם המדינה כשלה בסיפוק קרקעות למגורים מדוע לא לתת לכוחות השוק הפרטי לפעול? לא ברור. אני מאמין שתיקון של החקיקה בשני הנושאים האלו יכול להביא לתוספת מהירה של יח"ד רבות.

 

מה לדעתך המדינה צריכה לעשות כדי להמשיך את המגמה של בלימת המחירים לצד היצע גדול יותר של דירות?

דיברתי על קיצור הליכי הרגולציה גם בפן התכנוני וגם אצל המינהל ועל תיקון החקיקה בפן של היוזמה הפרטית.

מעבר לכך, קיים מאגר קרקעות גדול עם פוטנציאל משמעותי במגזר הכפרי, שכדי לשחרר אותו יש לדעתי לאפשר פיתוח של יזמות ופרויקטים להתחדשות גם במגזר זה.

מתחילת שנות ה-2000, בעקבות פסק הדין בעניין "שיח חדש" (הקשת המזרחית), המדינה מדכאת כמעט לחלוטין את היוזמה הפרטית דווקא במקום בו יש פוטנציאל ריאלי גדול ומשמעותי ביותר לפיתוח ולהגדלה משמעותית של היצע הדיור.

תוצאתה של המדיניות "המרסנת" שאימצו רשויות המדינה לאחר הבג"צ בעניין "שיח חדש", הביאו לקיפאון תכנוני במגזר ההתיישבותי החל מאמצע שנות ה-2000  - שמוצא את ביטויו במשבר הדיור הנוכחי.

המחוקק בוחר לטפל בקיפאון הזה ב"מקל" במקום ב"גזר". כך למשל, חוק הותמ"לים תוקן לאחרונה כדי לאפשר למדינה לראשונה לקחת בהליך מזורז "דמוי הפקעה" קרקע חקלאית, המיועדת בתכנית "תמ"לית" למגורים.

אם המדינה הייתה משכילה לנתב את הנושא הזה באופן הנכון, אזי יש כאן מאגר אדיר של קרקעות בעלות פוטנציאל תכנוני למגורים באיזורי הביקוש.

גם בג"צ פתח פתח להגיע להסכמות במקומות שחלות עליהן נסיבות מיוחדות, וחבל שהמדינה לא משכילה לשתף פעולה עם אותם יישובים בהם הדבר רלוונטי, כדי ליצור תכניות למגורים.

 

באופן כללי, מה התחזית שלך לגבי שוק הנדל, האם בטווח המיידי בינוני המחירים ימשיכו לרדת או שמא מדובר בהפוגה זמנית בעלית המחירים?

קשה לתת תחזית. אני לא מאמין שתהיה ירידה פרמננטית של מחירים.

לדעתי, הממשלה חייבת  להפסיק את המדיניות של ריסון הביקוש לדירות להשקעה באמצעים כמו העלאת מס השבח, מס רכישה ומיסוי דירה שלישית. הפתרון יכול לבוא רק דרך הרחבת ההיצעים באמצעות עידוד וקידום היוזמה הפרטית והתכנון הפרטי.

לדעתי, יש מקום לפתח שוק של קרקעות לא מתוכננות, באופן שהמינהל יוציא למכרזים גם קרקעות כאלה על מנת לקדם את הליכי התכנון של הרבה יותר קרקעות ברחבי הארץ ובמקביל. אם זה יקרה אז לוועדות התכנון תהיה הרבה יותר עבודה וניתן היה לאפשר גידול קבוע של היצע הדיור בכל רחבי הארץ.