תושב מבקש למכור את דירתו והעירייה שולחת לו דרישת היטל השבחה בגין תכנית בניין עיר שחלה על הנכס שלטענתה משביחה את ערכו.

נניח שהדירה ממוקמת בקומה שניה בבניין בן 4 קומות ושומת העירייה מתייחסת לזכויות לבניית חדר יציאה לגג. ברור שאין לאותו תושב, שדירתו נמצאת בקומה שניה, אפשרות לבנות על הגג. במקרה זה טענתיו העקרונית של התושב הן שתיים – האחת, היא שלא ניתן להטיל עליו היטל השבחה על בניה שאינו זכאי לבצע, מאחר שאין לו גג. השנייה היא טענה שמאית, כי תכנית זו לא העלתה כלל את שווי הדירה, מה שניתן להוכיח מבחינה עובדתית.

מה עליו של אותו תושב לעשות? הוא יכול כמובן לשלם לעירייה את סכום הדרישה ולא לערער עליו, אך גם הוא יכול לחלוק על הדרישה כפי שהחוק מאפשר לו.

ככל שהתושב בחר באפשרות השנייה, עומדים בפניו 2 מסלולים לעשות כן - פנייה למועצת שמאי המקרקעין לצורך מינוי שמאי מכריע, או לחילופין הגשת ערר לוועדת הערר.

ההחלטה באיזה מהמסלולים לבחור תלויה בטענה שמבקש אותו תושב להעלות. ככל שהוא מבקש לעלות טענות כנגד עצם החיוב - עליו לפנות לוועדת הערר. ככל שהוא מבקש לעלות טענות על גובה החיוב - עליו לפנות למינוי שמאי מכריע.

במסלול בו פנה לשמאי מכריע, על התושב יהיה לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין שיכין שומה מטעמו ויאתגר את שומת הועדה המקומית. לאחר מכן יתקיים דיון אצל השמאי המכריע שיהיה כרוך בתשלום שכר טרחתו של השמאי, שנקבע בהתאם לגובה הדרישה שהוגשה על ידי העירייה.

במסלול בו פנה לוועדת הערר, על התושב יהיה לשכור את שירותיו של עורך דין (אלא אם מעדיף לייצג את עצמו) ובמרבית המקרים יהיה עליו גם לשכור את שירותיו שמאי מקרקעין מטעמו. בנוסף יהיה עליו להביא בחשבון, כי ההמתנה לדיונים בוועדת הערר, במיוחד באזור תל אביב והמרכז, נמשכת זמן רב, ולרוב אף מספר שנים (!). אחרי שכבר צלח את שלב ההמתנה הארוכה, עליו להביא בחשבון, כי לעתים קרובות ועדת הערר מחליטה למנות שמאי מייעץ מטעמה על מנת שיכריע בסוגיות השמאיות שמתעוררות בפניה.  

כאן מתעוררת השאלה - האם הטענות בדוגמא המתוארת לעיל הן טענות על עצם החיוב או על גובה החיוב? ומה עושים כשהטענות הן "גם" ו"גם"?

משיקולי יעילות, וכן מאחר שלעתים קרובות קשה להגדיר אם המחלוקת היא על "עצם החיוב" או על "גובה החיוב", נהוג באופן גורף לפנות ישירות לשמאי מכריע, מתוך הנחה שעל החלטתו ניתן יהיה תמיד להגיש ערר לוועדת הערר.

בפועל רוב הדיונים מסתיימים לאחר הכרעת השמאי המכריע, והצדדים מקבלים על עצמם את ההכרעה ואינם ממשיכים בערר לוועדת הערר. אולם, ישנם מקרים לא מעטים בהם על החלטת השמאי המכריע מוגש ערר ובמסגרתו מועלות טענות משפטיות לגבי עצם השומה.

לאחרונה ניתנה החלטה בוועדת הערר בתל אביב המחייבת נישומים לערוך "חישוב מסלול מחדש" ולשקול היטב את המסלול בו הם בוחרים. בהחלטה נקבע, כי נישום בהיטל השבחה שבחר לפנות ישירות לשמאי מכריע על גובה השומה, ייחשב כמי שוויתר על הטענה נגד עצם החיוב. ובמלים אחרות - מי שמבקש לטעון טענות משפטיות או שמאיות על עצם החיוב חייב להגיש ערר לוועדת הערר ולא לפנות להליך בפני שמאי מכריע, אחרת עלול להיחשב כמי שוויתר על טענתו זו.

למרבה הצער זוהי החלטה שגורמת לקיפוח נישומים, ולמצב של Lose Lose עבורם וגם עבור ועדות הערר:

מבחינת הנישום, ההחלטה מחייבת אותו לבחור בין שתי אפשרויות גרועות - בחירה במסלול הקצר על ידי פנייה לשמאי מכריע תוך סיכון של ויתור על טענות לגיטימיות, או בחירה במסלול הארוך על ידי פנייה לוועדת הערר תוך ניהול הליכים במשך שנים ארוכות.

מבחינת ועדות הערר, הגשת עררים על שומות עירייה לפני פנייה לשמאי מכריע, תגדיל את העומס על ועדות הערר שגם ככה קורסות תחת היקפי העבודה העצומים.

הפתרון מצוי כרגיל לפתחה של המדינה על ידי הקמת ועדות ערר רבות ויעילות שיתנו מענה זריז לפונים אליהן או הרחבת סמכויות השמאים המכריעים, כך שיוכלו לדון גם בטענות לעניין עצם החיוב.

ובינתיים, על מנת שלא לפגוע בזכויות נישומים, הנכתשים ממילא במנגנונים הבירוקרטיים והמשפטיים, ראוי שגישת ועדות הערר תהיה מקלה וגמישה, ולא תחסום את הנישום מהעלאת טענות משפטיות ועקרוניות לאחר שבחר במסלול של מינוי שמאי מכריע תחילה.

 

הכותבת היא עו"ד ענת בירן , ענת בירן משרד עורכי דין