לאחרונה ניתנה החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז במסגרתה התקבלה טענת העוררים כי לא היה מקום לחייבם בהיטל השבחה בגין הקלה שפורסמה על ידם לניוד זכויות בין קומות, לאור העובדה שהתכנית החלה על המקרקעין אפשרה את ניוד הזכויות ללא הקלה.

יוסבר כי במסגרת הוצאת היתר נדרש מבקש ההיתר לעבור בשני מסלולים – מסלול הרישוי, בו נקבעות זכויות הבניה שיותר לו לבנות, ומסלול היטל ההשבחה, המגיע לאחר המסלול הראשון, ואשר במסגרתו נקבע סכום היטל ההשבחה בו יחוייב מבקש ההיתר, בין היתר בגין הקלות שהתבקשו על ידו.

במקרים רבים מועלית על ידי מבקשי ההיתר בשלב בירור היטל ההשבחה טענה, לפיה הקלה אשר פורסמה בשלב הרישוי למעשה לא נדרשה, שכן ניתן היה לבנות את אותן זכויות גם ללא הקלה, ולפיכך אין מקום לחייב בהיטל השבחה בגין הקלה זו.

לעניין זה קבעה ועדת הערר בהחלטתה האמורה, כי העובדה שהתבקשה ואושרה הקלה אינה מונעת ממבקש ההיתר לטעון במסגרת ההליך בעניין היטל ההשבחה כי ההקלה לא נדרשה, וכי הבינוי המבוקש היה מותר בהתאם לתכניות התקפות.

אנו סבורים כי עמדה זו של ועדת הערר הינה עמדה ראויה וצודקת.

אין זו הפעם הראשונה שסוגיה זו עולה בפני ועדות הערר, בהרכבים שונים, ונשמעו בעניינה דעות שונות. חלק מהדעות הנשמעות הינו כי מרגע שפורסמה על ידי מבקש ההיתר הקלה, הרי שמבקש ההיתר מנוע מלטעון בשלב היטל ההשבחה כי ההקלה אינה נדרשת, שכן לו סבר כי אין צורך בהקלה, היה עליו לתקוף את הדרישה לפרסום ההקלה במסגרת הליך הרישוי. לפי עמדה זו, משבחר שלא להגיש ערר בהליך הרישוי, הרי שהוא מושתק מלהעלות טענותיו בהליך היטל ההשבחה.

בעמדה זו יש קושי מבחינה פרקטית, מאחר שלמעשה אין למבקש ההיתר אפשרות מעשית להעלות את טענותיו במסגרת הליך הרישוי.

כך, רשימת ההקלות הנדרשות אינה נקבעת על ידי הוועדה המקומית, אלא על ידי גורמי המקצוע בעירייה. על דרישה זו אין אפשרות להגיש ערר לוועדת הערר לרישוי, שכן ערר כאמור ניתן להגיש רק על החלטה של הוועדה המקומית. בנסיבות אלה, הערכאה אליה יכול מבקש ההיתר לפנות – באופן תיאורטי – הינו בית המשפט לעניינים מנהליים, אולם ספק רב אם בית המשפט ימצא לנכון להתערב בשאלה כה מקצועית. משכך, בשלב זה אין למעשה למבקש ההיתר ברירה אלא לפרסם את ההקלות כפי שנדרשו על ידי גורמי המקצוע.

בהמשך, משנתנה הוועדה המקומית החלטה המאשרת את ההקלה המבוקשת, ברי כי אין כל הגיון לדרוש ממבקש ההיתר להקפיא את הוצאת ההיתר שאושר, ולהגיש ערר לוועדת הערר לרישוי, על מנת לנהל ערר בשאלה התיאורטית אם הזכויות שאושרו על ידי הוועדה המקומית נובעות מהתכניות (כך שאינן מחייבות הקלה) או שהן נובעות מהקלה (שממילא אושרה). לדיון זה אין כל משמעות אופרטיבית באשר לבינוי שאושר, וכל השלכתו הינה לעניין היטל ההשבחה. לפיכך, אין זה סביר מצד מבקש ההיתר לעכב את הוצאת ההיתר (לעיתים באופן משמעותי) על מנת לקיים דיון זה בוועדת הערר לרישוי (כאשר בכל הנוגע לשאלת הרישוי, מדובר בשאלה תיאורטית ונטולת כל נפקות).

הנה כי כן, הערכאה הראשונה בה יכול מבקש ההיתר להעלות באופן ריאלי את טענותיו הינה ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה. ככל שתסרב ועדת ערר זו לשמוע את טענותיו של מבקש ההיתר, הרי שדה-פקטו נמנעת ממנו האפשרות להעלות את טענותיו.

לפיכך לדעתנו ראוי כי ועדות הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה ינהגו באופן ליבראלי בטענות לפיהן הקלה שפורסמה לא נדרשה, וכי למעט במקרים חריגים, ידונו בטענות אלה לגופן.

תוצאה זו הינה גם תוצאה ראויה מבחינה כלכלית ומשפטית, שכן יש בה כדי להבטיח שהמס שייגבה ממבקש ההיטל הינו מס אמת ולא מס ביתר, וכי לא יגבה היטל השבחה במקום בו אין קשר סיבתי בין ההשבחה לבין ההקלה שפורסמה.

ערר 8041/0718 שפיר מגורים ובניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין מכבים רעות (19.5.2019, יו"ר עו"ד יריב אבן חיים).

 

 

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר , המתמחה בתכנון ובניה