הקשר בין המגזר המוניציפלי והמגזר הפרטי ידע עליות וירידות במהלך שני העשורים האחרונים בכל הנוגע לביצוע פרויקטים משותפים. מהניסיון הרב שנצבר במשרדנו בליווי של פרויקטים עירוניים ניתן לומר כי קיים פוטנציאל רב בלתי ממומש לשיתוף פעולה הדוק יותר בין המגזר הפרטי לבין השלטון המקומי. שכלול של שיתוף פעולה שכזה עשוי להצעיד קדימה רשויות רבות בישראל בתחומי התשתית, המגורים, הבילוי והתרבות.

קיימות דוגמאות מוצלחות לפרויקטים משותפים בין רשות מקומית (או תאגיד עירוני מטעמה) לבין יזם פרטי. כך הן עסקאות להקמת פרויקטים מניבים על קרקעות בבעלות העירייה (כאשר הרשות נותרת בעלים של חלק מהפרויקט). המשוואה פשוטה: הרשות מעמידה לצורך העסקה המשותפת קרקע בבעלותה ואילו היזם מעמיד עבור העסקה את יכולותיו המקצועיות בתכנון, בנייה וניהול של פרויקטים וכמובן את ההון (בין אם הון עצמי או במימון חיצוני ובין באמצעות שירותי בנייה).

העירייה מותירה את הקרקע (או חלקה) בבעלותה ונהנית מפירותיו של נכס מניב, אשר כולל לעיתים חלקים לטובת הציבור או משרדים עבור העירייה. במקרה של עסקת קומבינציה היזם רוכש את חלקו הארי של הפרויקט ונהנה מוודאות תכנונית גבוהה לגבי הפרויקט.

דוגמא מוצלחת לעסקה כזו היא מרכז עזריאלי באזור התעשייה בחולון, אשר הוקם על קרקע בבעלות העירייה, והכולל ארבעה בנייני משרדים בשטח של כ- 120,000 מ"ר של משרדים, קומת מסחר וחניונים.

סוג אחר של פרויקטים משותפים שניתן לייחס להם הצלחה יחסית הם פרויקטים הדורשים מומחיות וניסיון מיוחדים שאינם מצויים ברשות העירייה. בקטגוריה זו ניתן למנות, בין היתר, הקמתם ותפעולם של מרכזי טיהור שפכים (מט"שים), הקמתם והפעלתם של מעונות סטודנטים וחניונים. מדובר בדרך כלל בפרויקטים שנעשים במתכונת של PFI.

כמו כן, בשנים האחרונות ניתן לראות עלייה במספר העסקאות למימון פרויקטים עירוניים מצד גופים פיננסיים ומוסדיים.

בצד דוגמאות כגון אלה וניסיונות אחרים שצלחו פחות ניתן לומר כי שיתוף הפעולה בין המגזר המוניציפלי לפרטי אינו ממצה את הפוטנציאל הרב הטמון בו.

לכך יש סיבות רבות וכבדות משקל.

ראשית, רגולציה. הליך אישורה של עסקה במקרקעי עירייה הכוללת בתוכה מכר זכויות, מתן זיכיון או אפילו השכרה לטווח ארוך, דורש לא רק את אישור מועצת העיר (על המורכבות הקיימת לעיתים בקבלת החלטות בגוף פוליטי שכזה), אלא גם את אישור משרדי הפנים והאוצר (כאשר קיימת הקלה במקרה של עירייה המוגדרת לפי פקודת העיריות כ'עירייה איתנה').

שנית, התקשרויות בין רשות לבין גוף פרטי מחייבות עריכת מכרז או הליך מעין מכרזי על העלויות הכרוכות בכך והסיכונים העסקיים מצד המתמודדים במכרז.

שלישית, רשויות מקומיות גדולות וחסונות יחסית מבחינה כלכלית מסוגלות בשנים האחרונות לגייס כסף 'זול' מבלי להיזקק ליכולות מימון של גופים פרטיים ובוחרות לבצע פרויקטים בייזום עצמי.

רביעית, מרבית הפרויקטים העירוניים הינם פרויקטים לטובת הציבור שאינם נושאים בצדם תשואה ועל כן אין ליזם פרטי עניין או תמריץ להשתתף בהם או אפילו לממן אותם.

חמישית, היכולת של רשות מקומית להתאגד במשותף עם גוף פרטי אמנם קיימת באופן תיאורטי, אך מדובר בפלטפורמה מוגבלת מבחינת יכולתה לפעול בסביבה עסקית.

ועדיין, רשויות מקומיות רבות ותושביהן עשויים להרוויח רווח גדול משכלול השיתוף עם המגזר הפרטי בכל הנוגע לביצוע וניהול של פרויקטים לטובת או לשירות הציבור כמו גם פרויקטים מסחריים. לצורך כך, דרושה רפורמה מקיפה שתייעל, תפשט ותתמרץ יצירת שותפויות שכאלה. לדעתי, רפורמה שכזו צריכה להתמקד בשינוי המדיניות והקלת תהליכי ההתקשרות בכל הנוגע ליצירת שותפות בין תאגידים עירוניים, אשר מהווים לרוב את הזרוע הביצועית המקצועית של הרשות, לשותפים מהמגזר הפרטי.

 

מאת איתן רוטשילד, עו"ד, שותף במשרד נתן מאיר ושות'