מי שקרא את כותרת דו"ח הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, מן הסתם הולך להתבשם בבקבוק שמפניה צרפתית דום פריניון משובחת. לכאורה, למה לא, כשאותו דו"ח מבשר אודות עלייה ללא תקדים במכירת דירות ברבעון השלישי של 2020, יולי-ספטמבר, כ-30 אלף דירות, 54 אחוזים יותר מאשר ברבעון הקודם, מתוך זה כ-3400 דירות שנרכשו על ידי משקיעים, כ-19 אחוזים יותר מאשר ברבעון המקביל אשתקד.  

 

 

אולם, וזה אולם גדול, מתוך הכותרת האופטימית של דו"ח הכלכלנית, מבצבצות לטעמי לפחות 7 תהיות מרכזיות:

 

תהיה ראשונה, ההשוואה לרבעון הקודם, מרץ-יוני, מטעה בעליל, זאת משום שבפועל עםישראל היה שרוי במרבית אותו רבעון בתוך סגר קשה, מה שכמובן הוריד משמעותית את מספר הדירות שנמכרו.

תהיה שנייה, מספר הדירות שנמכרו, כ-30 אלף, לא רק שאינו מבשר על גאות בשוק הדיור, אדרבה, הוא מעיד על לחץ הולך וגדל של רוכשים שמבינים שמלאי הדירות "על המדף" הולך ואוזל.

  

תהיה רביעית, העלייה ב-19 אחוזים במספר המשקיעים לעומת הרבעון המקביל אשתקד מטעה אף היא מאוד, זאת משום שהיא נגזרת מהסך הכולל של מספר הדירות שנמכרו.

 

תהיה חמישית, בפועל, אחוז המשקיעים בשוק עלה בשיעור מזערי מכ-13 אחוזים ברבעון המקביל אשתקד לכ-14.3 אחוזים ברבעון הנוכחי, מה שמעיד על כך שהורדת מס הרכישה על ידי שר האוצר בחודש יולי האחרון מ-8 ל-5 אחוזים, השפיעה רק באופן חלקי על חזרת המשקיעים.

 

תהיה שישית, לשם השוואה, ברבעון השני של 2015, לפני שהוחלט כל העלאת מס הרכישה מ-5 ל-8 אחוזים, עמד אחוז המשקיעים בשוק על כ-35 אחוזים(,כלומר פי 2.5 לערך יותר מאשר ברבעון השלישי השנה.

ובמילים אחרות, אם לפני חמש וחצי שנים, כל רוכש דירה שלישי היה משקיע, נכון לרבעון השלישי השנה, ולמרות העלייה במספר ואחוז המשקיעים, רק כל רוכש שביעי(!) היה משקיע, כשרובם הגדול, על פי אותו דו"ח, לא היו כלל ועיקר משקיעים אסטרטגיים דוגמת אנשי עסקים, אלא בעיקר שכירים ופנסיונרים שבצוק העיתים רכשו נכס ליום סגריר.

 

תהיה שביעית, ברור כי מעבר לריבית הנמוכה והמלאי המאוד נמוך, העובדה שבנק ישראל החליט לאחרונה לשפר את תנאי המשכנתא ללווים, כשני שלישים בריבית פריים, ימשיך לתדלק את שוק הדיור ביתר שאת, מחד גיסא התנפלות רבתי על מלאי הדירות שנותר ומאידך גיסא לקיחת משכנתאות מופרזות ובד בבד תדלוק מחיר הדיור.

לאור 7 תהיות אלה, ונוספות, הייתי ממליץ לכל מקבלי ההחלטות לחשוב איך במקום להתגאות בביקושים ולתדלק את השוק, איך יגדילו את ההיצע ובכך ירסנו את עליית המחירים.

 

דבר אחד כן הייתי שוקל בחיוב: לאור המגמה החיובית של גידול ברכישת דירות להשקעה במהלך הרבעון השלישי, לשקול כן להוריד את מס הרכישה למשקיעים ל-2.5 אחוזים, מה שללא ספק יגדיל את הנתח שלהם בשוק באופן ניכר, יביא הרבה כסף של משקיעים למדינת ישראל ויחזיר את ענף הנדל"ן לימים טובים יותר שאותם ידענו בעבר הלא רחוק. ובעיקר יגדיל את מלאי הדירות לשכירות.

 

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"