התוצאות המידיות של אותם כשלים ואי התמודדות עם הקשיים הנן עליה מתמדת, חדה ולא מבוקרת במחירי הדירות למגורים וחוסר יכולת של משפרי דיור ובעיקר זוגות צעירים לרכוש דירה באזור המרכז (שם היצע העבודה והתעסוקה העיקרי).
הסיבות לעליית מחירי הדירות למגורים בצורה בלתי מבוקת רבות ומגוונות אך חשוב להבין שתי סיבות מהותיות: מחסור עצום בעובדים בענף הבניה וחסמים בירוקרטיים בעיקר בוועדות התכנון המוניציפליות.
חשוב לזכור: אין רע בעליה במחירי דיור, בעיקר באזורי הביקוש ובמרכזי הערים. זו תוצאה של כלכלה חופשית המתבססת על ביקוש והיצע. אולם בישראל בשנים האחרונות העלייה היא חדה, בלתי מבוקרת ומקשה על היכולת לרכוש דירה.
ענף הבניין סובל מזה שנים רבות ממחסור עצום בעובדים. ישראלים אינם מוכנים לעבוד בענף הבניה, עובדי בניין פלסטינים אינם זמינים בכמויות מספקות עקב המצב הביטחוני והקונפליקט הישראלי פלסטיני. כתוצאה מכך אנו נאלצים לייבא עובדים זרים או חברות בניה זרות אשר עלותם גבוהה. מעט העובדים הנם בעיקר ערבים ישראלים וחברות בניה מהמגזר הערבי וגם אלו עלותם גבוהה. הפועל היוצא הנו כמובן התייקרות תשומות הבניה ועליית מחירי הדירות.
בנוסף, קיים מחסור במהנדסים והנדסאים. ענף הבניה הפך לכל כך לא אטרקטיבי עד שפחות ופחות צעירים פונים ללימודי הנדסה אזרחית והנדסת בניין. כל זה מציב את קיומו של הענף בישראל בסכנה גבוהה.
משך הזמן הנדרש להשגת אישורי בניה בישראל ארוך מאד וזו הסיבה השנייה לעליית המחירים. נדרשים חודשים ארוכים ולעתים שנים לקבלנים/יזמים לאשר תכנית בניין עיר בוועדות המוניציפליות וכן להוציא היתרי בניה. הבירוקרטיה ברשויות המקומיות בלתי נסבלת והתוצאה היא שבקשות להיתרים נתקעות חודשים ארוכים. כמות הבקשות המאושרות מדי שנה אינה מספיקה לבניית כמות הדירות מבוקשת מדי שנה. התוצאה - עודף ביקוש ועליית מחירים.
ואם נוסיף לכך את הקשיים הנוספים בקבלת אישורים מרשויות כיבוי האש וחברת החשמל הרי שפרויקט מגורים מתמשך שמן רב מעבו למתוכנן מה שכמובן גורם לעלויות ותקורות גבוהות. והתוצאה – משתקפת מיד במחירי הדירות הנמכרות.
גורם נוסף לכשלים בשוק ולעליית מחירי הדיור הנו חוסר הזמינות בקרקע למגורים בעיקר באזורי הביקוש ובמרכזי הערים. כאן מקור הבעיה הוא מדיניות ממשלתית שגויה מהיסוד. ממשלת ישראל מתעקשת מזה שנים רבות להילחם בעלית מחירי הדיור דרך צד הביקוש ובעיקר באמצעות מדיניות מיסוי אשר מטרתה להקטין את הביקוש לדירות באמצעות הגדלת מיסוי על רוכשי דירות (בעיקר משקיעים) – מדיניות שנכשלה.
הממשלה אינה מסוגלת לטפל בבעיות דרך צד ההיצע. נדרש שיווק אגרסיבי יותר של קרקעות לבניה למגורים, יצירת היצע גבוה אשר יילחם בביקושים הגבוהים ויוריד מחירים.
כאן בדיוק הקשר להתחדשות עירונית. פתרון יעיל, זמין ואלגנטי לפתרון מצוקת המחסור בקרקע בעיקר במרכזי הערים.
המודל פשוט: על קרקע קיימת מוסיפים זכויות בניה, הורסים בניינים ישנים בבניה נמוכה ובונים לגובה בבניה חדשה ומודרנית – פינוי בינוי. וכך יוצרים היצע של יש מאין.
להתחדשות עירונית יש גם יתרונות רבים אחרים שאף הם אמורים לעודד קידום של פרויקטים: בנייה חדשה לפי תקנים מתקדמים לעמידה ברעידת אדמה, חידוש מרכזי הערים, יצירת ריאות ירוקות ועוד.
על הממשלה והרשויות המקומיות להבין זאת ולתמוך ולקדם ללא תנאי פרויקטים של התחדשות עירונית כמשימה לאומית!
בשנים האחרונות בוצעו מספר לא רב של פרויקטים להתחדשות עירונית על דרך של פינוי בינוי אולם לא מספיק! יש להאיץ אישור פרויקטים בוועדות המוניציפליות ולהוציא לפועל כמה שיותר פרויקטים.
הכותב הוא מנכ”ל אס.ג’י.אס חברה לבניין בע”מ
