תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף ב- 2009 הכניס שינויים רבים בהליך הערעור על שומות היטל השבחה. בין היתר נקבע, כי במקרה של חוסר הסכמה בין רשות מקומית לבין נישום לגבי גובה היטל ההשבחה, תועבר ההחלטה לצד שלישי ובלתי תלוי בדמות שמאי מכריע אשר ייבחר מתוך רשימה סגורה של שמאים על ידי משרד המשפטים. החוק נועד לייעל את הליך הערעור ולמנוע חשש לעיוות ושחיתות שלטונית .
במקרים רבים קיימים חילוקי דעות בין ועדה מקומית לתכנון ולבנייה ובין בעל קרקע בנושא גובה היטל השבחה כאשר הקרקע מושבחת וערכה עולה. גובה ההיטל נקבע כ- 50% מעליית השווי של הקרקע . לדוגמא, פלוני מחזיק קרקע חקלאית בשווי 20 אלף ₪, עקב החלטה תכנונית שונה יעוד המקרקעין לבניה, וכעת הקרקע שווה 100 אלף ₪. שווי עליית הערך של הקרקע הוא 80 אלף ₪ ובעל הקרקע יידרש להעביר מחצית ממנו, דהיינו 40 אלף ₪, כהיטל השבחה לרשות המקומית. ההשבחה ממנה נגזר גם גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה. בעל קרקע המעוניין להפחית את תשלומי ההיטל ישכור שמאי מטעמו לשם הגשת שומה נגדית. כאמור, לא נדיר ששני השמאים, זה של בעל הקרקע וזה של הוועדה המקומית, נמצאים במחלוקת ולכן פונים הצדדים להכרעת שמאי מכריע.
מספר פסיקות של שמאים מכריעים שחרגו מגדר המחלוקת אשר הוצגה בפניו על ידי הצדדים, יצרו מצב בו שמאים מכריעים נוטלים לעצמם את הזכות לקבוע היטל הגבוה מההיטל אשר נקבע על ידי שמאי הועדה. בהתייחס לדוגמא הקודמת, מדובר במצב בו השמאי המכריע קבע כי שווי הקרקע לאחר שהושבחה הוא 120 אלף ₪ (ולא 100 אלף ₪ כפי שקבעה הוועדה המקומית). כעת ייאלץ בעל הקרקע לשלם היטל השבחה של 50 אלף ₪ במקום 40 אלף ₪. דמיינו את אותה סיטואציה עם קרקע ששווה מאות אלפי שקלים או מיליונים וניתן להבין מדוע פסיקה שכזאת יכולה להשית על בעל המקרקעין סכומים נוספים אשר כלל לא נלקח על ידו בחשבון.
במקרה זה עולה השאלה האם האם ראוי לעשות כך? אם קבעה הועדה באמצעות שמאי מטעמה מה היא שווי ההשבחה ומה הוא גובה ההיטל עבור קרקע כל שהיא, האם ראוי שתגבה עבור אותה הקרקע סכום הגבוה יותר מדרישתה היא?
הקושי אף הולך וגובר לאור פסיקה הקובעת, כי היקף ההתערבות בהחלטות השמאי המכריע על ידי מצומצם, ואפשרות הערעור קטנה, עד בלתי אפשרית. מצב זה גורם לבעלי קרקעות לחשוב פעם ופעמיים לפני פניה לשמאי מכריע, וזאת לאור הסיכון הגלום בהליך שכזה, בו הם עלולים למצוא עצמם מחוייבים בסכומים הגבוהים מסכום הדרישה המקורית של הועדה האם לכך באמת התכוון המחוקק?
אין חולק על השאיפה להפוך את ההליך המתנהל בין הועדה לבין בעל המקרקעין לשקוף ושוויוני, אך הבעיה היא בעצם הפרוצדורה. כאשר מביאים מחלוקת בפני צד שלישי, בין אם זה בורר, שופט או שמאי מכריע, ראוי שהוא יפסוק בגדר המחלוקת אשר הובאה בפניו, לא כל שכן במקום בו זכות הערעור מצומצמת וצרה. יש לקבוע, כי רק במקרים קיצוניים שבה נפלה טעות קשה ומהותית בשומה הזועקת לתיקון, יוכל השמאי המכריע לתקנה וככל הנדרש יפסוק אחרת.
בהתאם, ראוי שהסף העליון של היטל השבחה שאותה תוכל הרשות המקומית לגבות, לא יעלה על דרישתה המקורית.
על המחוקק הישראלי להחזיר את אלמנט הוודאות להליך. הגבלת פסיקת השמאי המכריע לתחום המחלוקת (למעט במקרים חריגים כאמור), תאפשר הליך ערעור שקוף של גורם בלתי תלוי, אך במקביל, ניתן יהיה להבטיח שפסיקתו תהיה הוגנת כלפי שני הצדדים. אחרת, עלול האזרח להיפגע על ידי השמאי המכריע, וזאת מבלי שיש בידיו את היכולת להתגונן ולהגיב.
הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד גולדבלט גינדס יריב - עורכי דין
