הקמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית - הליך המצוי בימים אלו בשלבי ניסוח הצעת חוק - תהא צעד חשוב בדרך לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית. אולם, בהקמת הרשות כשלעצמה, לא די. יש לצקת תוכן מעשי וסמכויות, בכדי לאפשר מהפכה של ממש. להלן הפעולות הנדרשות, על מנת לאפשר קידום ממשי של תחום ההתחדשות העירונית.
ההתחדשות העירונית נשענת על שלושה אדנים: מיסוי מקרקעין (משרד האוצר), תכנון ובניה (משרד הפנים) וחוק המקרקעין (משרד המשפטים). מזה למעלה מעשור שמשרד הבינוי מרכז את הועדה להתחדשות עירונית ופועל בטווח בין המשרדים הנ"ל - בחריצות ומסירות רבה יש לומר - לטובת קידום ההתחדשות העירונית. הקמת הרשות - בניצוחו של משרד הבינוי - אמורה לאפשר תאום בין משרדי הממשלה וטיפול בחסמים שנתרו. האתגר העיקרי, יהא ליצור מדיניות ברורה, שקופה ויציבה, אשר תאפשר תכנון ארוך טווח ויכולת הסתמכות של בעלי דירות, רשויות ויזמים.
משרד האוצר היה הראשון אשר שינה חקיקה באופן מהותי ורציף במטרה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית. יחד עם זאת, נותרו מספר משימות בתחום אחריותו. ראשית, תיקון בעניין פטור ממע"מ שירותי בניה, אשר מנעה ניכוי מע"מ תשומות. בימים אלו אישרה ועדת הכלכלה תיקון לחוק אשר עם אישורו יאפשר ליזמים לנכות מע"מ תשומות בגין שירותי הבניה הניתנים לבעלי הדירות. בכך הוגדל (בקלות רבה) מעגל הפרויקטים אשר יכנסו לטווח של כדאיות כלכלית. נושא נוסף - המצוי בימים אלו בשלב של הצעת חוק פרטית - הנו כמות היחידות המינימלית להכרזה על מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי. כיום, כמות יח"ד המינימאלית הנדרשת הנה 24 יח"ד. מזה למעלה מעשור שיזמים בתחום הפינוי בינוי עושים "שמיניות באוויר" - הן בתחום התכנון והבניה והן בתחום ההתקשרויות החוזיות עם דיירים - בכדי להגיע לרף של 24 יח"ד. הגיע העת לצמצם את כמות היח"ד ל-12 יח"ד לכל היותר. נושא אחרון לטיפולו של משרד האוצר, לפשט את מערך הטבות המס. לדוגמא, הגבלת הפטור ממס בפינוי בינוי, ליחידה אחת בלבד לתא משפחתי, מתעלמת לחלוטין מכך שדווקא בשיכונים התגוררו משפחות מרובות ילדים אשר נדרשו לרכוש שתי יחידות דיור. המצב חמור אף יותר בתחום התמ"א 38, אשר במסגרתו כל פרויקט יכול לייצר דיון על שומות מס ליזם ולבעלי הדירות, כאשר הפערים בין שומות היזם לשומות רשות המיסים ניכרים. פשטות מייצרת ודאות, וודאות מאפשרת חסכון בזמן, משאבים ותכנון ארוך טווח.
תחום התכנון והבניה, באחריות משרד הפנים, מהווה נדבך עיקרי להצלחתם של הליכי התחדשות עירונית. רבים מקבלים כעובדה שהליך תכנוני אורך בממוצע 6 שנים. זו לא גזירה משמים. זו שאלה של הכרה בחשיבות קידום התכנון במתחמי התחדשות עירונית, חלוקת סמכויות נבונה והקצאת משאבים מתאימה. ניצנים להכרה באמור ניתן לראות במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, אשר ממשיך במגמה להגדיל את הסמכויות לוועדות המקומיות ואף מאפשר, לראשונה למעשה, לוועדה מקומית עצמאית מיוחדת לקדם הליכי תכנון מלאים במתחמי פינוי בינוי, מבלי להיזקק לוועדה המחוזית כלל.
הועדות המחוזיות יכולות לקדם את תחום ההתחדשות העירונית אם יקבלו על עצמן מחויבות להקצות משאבים ייעודיים להתחדשות עירונית, לקצר לוחות זמנים לדיונים וחשוב מכל, לאפשר מתן פרה-רולינג תכנוני מחייב, אשר לא ניתן יהיה לסטות ממנו אלא במקרים קיצוניים. ישנם מתחמים שנעים ונדים מזה שנים בין חלופת מימוש פינוי בינוי לתמ"א 38. שתי החלופות ראויות, אך בהעדר הנחיה ברורה ומחייבת ממוסדות התכנון, הן הדיירים והן היזמים עשויים למצוא שהשחיתו זמנם לריק וחמור מכך כבלו עצמם בהתחייבויות חוזיות אשר יקשו עליהם לממש חלופה כלשהי.
ההליך התכנוני הנו הצעד הראשון במסע לחידוש עירוני, ועל כן חשוב שיעשה מתוך הבנה שמדובר בשכונות קיימות ובבעלי זכויות רבים. במסגרת ההליך התכנוני יש ליישם הליכי שיתוף ציבור כנים, תוך יצירת מקבצי מימוש נפרדים וישימים כלכלית. על ההליך התכנוני לזכור כי הקרקע היא בבעלות בעלי הדירות המצפים לראות עצמם חלק בלתי נפרד ושווה בפרויקט שיוקם.
משרד המשפטים והמערכת המשפטית מתמודדים עם הבעיה המרכזית בהליכי התחדשות עירונית - הדייר הסרבן. תחילתה של ההתמודדות בחוק פינוי בינוי (פיצויים). פסקי הדין המיישמים את חוק פינוי בינוי (פיצויים) מתרבים מיום ליום תוך מגמה ברורה של החמרה בפסקי הדין הניתנים כנגד דיירים סרבנים. בנוסף, בתחום של תמ"א 38, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), אף מגדיל לעשות ומאפשר כיום למפקח על המקרקעין, לחייב סרבן לאשר בניה ברכוש המשותף אשר מהותה הריסה והקמה של מבנה קיים. לא ניתן להצביע על הצדקה לשונות בין ההליכים האפשריים בפרויקטים לפי תמ"א 38 לפינוי בינוי. ארגז הכלים לבעלי הדירות והיזמים צריך להיות זהה. ואם לא די באמור, במסגרת עא 3511/13 רגינה שורצברג נ' שלום מרין, כבוד השופט סולברג קורא לשקול את הצעתו של פרופ' נמדר לחקיקה של חוקים אשר יאפשרו "לנקוט פתרונות של כפייה של המיעוט הסרבן". על הרשות לקדם הליכי חקיקה לעדכון חוק פינוי בינוי (פיצויים) ומתן אפשרות לכפות פינוי על מיעוט סרבן.
הניסיון מלמד שגם שעה שמגיעים אל היעד הנכסף של תחילת מימוש פרויקט התחדשות עירונית, מתגלים אתגרים נוספים. ראשית על היזם ובעלי הדירות להתמודד עם צדדים שלישיים, כגון הבנקים למשכנתאות ונושים פרטיים. המערכת הבנקאית למשכנתאות מעמידה בפני יזמים דרישות להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית בגובה יתרת המשכנתא לסילוק, ואף מעבר לכך. לדרישה זו אין כל הצדקה משפטית ו/או כלכלית. מצבו של בעל דירה בהליך פינוי בינוי, לא אמור להיות שונה מרוכש דירה מקבלן בפרויקט. שינוי בתחום זה יחסוך עלויות ניכרות אך בעיקר יפשט את הליכי המימוש ויקטין את המשאבים העצומים שיש להשקיע בשלב המימוש.
חשוב לזכור גם להגן על בעלי הדירות המתפנים - בכדי להבטיח מגורים חלופיים לבעלי הדירות המתפנים, מן הראוי לקבוע בחקיקה (תיקון לחוק ההוצאה לפועל) כי הבטוחות הניתנות לבעלי הדירות להבטחת תשלום שכ"ד ותשלומי שכ"ד הן זכויות אשר לא ניתנות לעיקול ע"י צד ג'.
במסגרת ההערכות לליווי פיננסי לפרויקט היזם נדרש להציג תמונה קניינית מלאה וסדורה. משמעות הדבר שעליו להתמודד עם הסרת רישומים של נושים, בעלי הערות אזהרה, רישומים כתוצאה מהליכי גירושין, רישומי ירושה וכיו"ב. יש לאפשר למפקח על הבתים המשותפים למנות בעל תפקיד אשר יקבל את הסמכות להמיר את רישום כלל הזכויות בנסח המקרקעין לרישום מקביל בספרי החברה המשכנת תוך הבטחת שימור כלל הזכויות של בעלי הזכויות בדירה, נושיהם ויורשיהם.
כמו כן, סמוך לפני תחילת מימוש הפרויקט היזם נדרש להגיש בקשות להיתרים. לא אחת מתחמי פינוי בינוי מורכבים מבתים משותפים של עשרות בעלי דירות, חלקם סרבנים. יש לבצע תיקוני חקיקה מקלים על מנת לאפשר קידום הליכי רישוי במתחמי פינוי בינוי.
לסיכום, בפני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשימת אתגרים לא מבוטלת. מנהלי משרדי הממשלה אשר ישבו במליאת הרשות, יפעלו לקדם אינטרס לאומי המשפיע על רווחתם וביטחונם של רבים מתושבי ישראל. כל משרד בתחומו - חייב לפעול תוך נכונות לחשיבה יצירתית "מחוץ לקופסה", לבצע שינוי חקיקה מהותיים לטובת העניין ולקבוע לוחות זמנים מחייבים לביצוע פעולות בתחום ההתחדשות העירונית.
הכותב הינו שותף במחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר, ברגמן ושות' עורכי דין.
