"אנחנו עדים לירידה של עד 5% בדמי השכירות של משרדים והמגמה תלך ותחריף לאור הבנייה המסיבית של משרדים באזור המרכז, שתשפיע גם על מחירי המשרדים בפריפריה". כך אמר מנכ"ל מליסרון, אבי לוי, בפורום גלובס ודן אנד ברדסטריט שהתקיים היום (ג') בהשתתפות בכירי ענף הבינוי והנדל"ן ובהנחיית העורך הראשי של עיתון "גלובס", חגי גולן.
לוי הוסיף: "במשרדים, להבדיל ממסחר, הרבה יותר קל לשנע חברת היי-טק למשל ממקום אחד למקום אחר, אם שכר הדירה מפתה, ואנחנו רואים מעברים כאלה. חברות מאיימות עלינו שיעברו למקום אחר ואז אנחנו נאלצים להפחית להן את דמי השכירות".
עם זאת, טוען לוי, בתחום המסחר, התפוסה בקניוני מליסרון היא 100% והחברה לא נאלצה להוריד את מחירי השכירות לשם כך, בגלל ביקושים קשיחים. "בבאר שבע הקמנו קניון עוצמתי וגדול ששינה את מפת המסחר בעיר, ואנחנו רואים ירידה מאוד משמעותית אצל המתחרים שלנו גם בפדיונות וגם בדמי השכירות. אצלנו, למרות הלחץ בדמי השכירות, עדיין הביקושים עולים על השטחים הקיימים".
"אין בועה בשום מקום בארץ"
הפורום עסק בסוגיות שונות בענף הנדל"ן, הן בשוק המגורים והן בשוק הנדל"ן המניב. "אם היה מגיע מומחה מחוץ לישראל הוא היה אומר שמחירי הדירות בישראל דווקא צריכים עוד לעלות", אמר תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, בחלקו של הדיון שעסק במחירי הדירות בישראל, "מה שעוצר היום את המחירים זו היכולת של הזוגות הצעירים לרכוש דירה שהולכת ויורדת".
רק לאחרונה התראיין ל"גלובס" רוברט שילר, זוכה פרס נובל, ואמר בזהירות כי מהנתונים הידועים לו על שוק הנדל"ן למגורים בישראל ייתכן שמדובר בבועה. חברי הפורום נדרשו לשאלה אם אכן קיימת בועה בשוק המגורים.
"יש את המחירים במדינת ישראל ויש את מחירי הדיור במדינת תל אביב. בתל אביב המחירים כבר לא נמצאים בשוויון כלכלי ולכן לדעתי יש שם בועה", אמר חנן מור, מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת חנן מור, "במעגלים אחרים במדינה, כמו חיפה, ירושלים ובאר שבע, אנחנו באיזון. יכולת הקנייה של הדיירים הולכת ויורדת, אנשים מתקשים היום לרכוש דירה. המפגש של מחיר עם היצע וביקוש הוא לא ברמה נורמלית". יש לציין שמור הוא היחידי מקרב משתתפי הפורום שסבר כי קיימת בועת נדל"ן בתל אביב.
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, התייחס לנושא ואמר: "אין בועה בשום מקום בארץ. גם לא בתל אביב. אם נשווה את המחירים בתל אביב למחירי העולם המערבי, יש לתל אביב עוד לאן להתקדם לעומת פריז ולונדון. אין כאן שכונות רפאים שלא גרים בהן אנשים - אין דבר כזה בארץ. מה שאולי יכול להתקשר למושג בועה הוא שיש אולי בועת מיסוי. בענף הנדל"ן יש מיסוי על כל שלב. על הקרקע, על העבודה, על הצרכן הסופי. זה מס על מס על מס וזה מצב בעייתי. הקבלנים מעבירים הון עתק מהצרכן לשלטון המרכזי ובזה צריך לטפל".
גם אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אינו סבור שקיימת בועה: "אין בועה בישראל ואין בועה במחירי הדירות. המחירים עלו בגלל עלויות הבנייה, המע"מ, הרווח היזמי שהולך ונשחק ועיקר העלייה היא במרכיב הקרקע שרובו ככולו משווק על ידי המדינה שהיא המרוויחה העיקרית מעלויות המחירים. מדינת ישראל כשלה בשנים האחרונות בייצור היצע באזורי הביקוש שיכול לרכך את העלייה במחירים".
דגן התייחס גם לעליית מחירי הביצוע כזרז לעליית מחירי הדירות. "בשנים האחרונות עלות הבנייה ייקרה את הדירות בהיקף ניכר", אמר, "חברות הביצוע פועלות בהיקף נמוך ועל רווח נמוך. יש בעיה קשה של עובדים בישראל ולא נותנים על זה את הדעת. צריך גם להגיד שזה מוריד את איכות הבנייה. מי שעובד היום הם לא תמיד אנשים מקצועיים וזה משפיע על כל הענף".
מנכ"ל קבוצת נכסים ובנין מקבוצת אי.די.בי, סגי איתן, התייחסה לכך שהשבוע נסגר מכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת קרקע בקיבוץ גליל ים, במחיר של מיליון שקל עבור מרכיב קרקע ליחידת דיור אחת. "המדינה לא צריכה למקסם רווחים. היא צריכה להביא פועלים זרים, כי היום פועל זר מקבל משכורת של 20 אלף שקל לחודש כי אין פועלים".
"המשקיעים הם לא האויב"
נושא נוסף שעלה במסגרת הפורום הוא משקיעי הנדל"ן, שבשנתיים האחרונות הוכרזה מלחמה כנגדם בטענה שהם אחד הגורמים העיקריים לעליית המחירים. רוב משתתפי הפאנל דווקא סבורים ההפך וטוענים כי מדובר בטעות. "המשקיעים הם לא האויב, הם נותנים היצע דירות לשכירות", כך אמר תמיר דגן, "מה עדיף? פרויקט אחד ברעננה שנתנו לו סבסוד? אם המשקיעים יקנו את זה במחיר השוק וישכירו השוק יעבוד. מחירי השכירות בישראל נמוכים לעומת כל העולם והתשואה נמוכה. בגלל זה לא רוצים להיכנס לזה".
אנשי הפורום התייחסו גם לתוכנית 150 אלף הדירות להשכרה שמקדם שר האוצר, יאיר לפיד, בקבינט הדיור. נכון להיום יצאו רק שני מכרזים ראשוניים ונשאלת השאלה אם יש לתוכנית זו אופק ביצועי. ניר יחזקאלי, מנכ"ל ב. יאיר, לא תולה תקוות בתוכנית הגדולה.
"היצע הדירות הולך ומצטמצם ובכל הקשור לשכירות נכון להיום יש רק פרויקט אחד שגם הוא עוד לא בנוי ברעננה ויש שני מכרזים חדשים שעוד לא יודעים מה יהיה איתם. הבעיה בתוכנית הזו היא שבזמן שהמדינה לא יוצרת דיור להשכרה, היא במקביל גם פוגעת במשקיעים שמהווים היום את הבסיס לשוק השכירות. אני חושב שהמדינה צריכה לתת משכנתאות לזכאים, מסובסדות, כמו שהיה פעם. אפשר גם לעודד את הפריפריה על ידי מענקים וכך יוכלו אנשים להגיע להון עצמי".
איתן התייחסה לתועלת שבמכרזים להשכרה שהמדינה מנסה לייצר: "אם היו לוקחים את הכסף שהמדינה משקיעה בכל המכרזים להשכרה שהיא מפרסמת, ופשוט נותנים אותו למשתמשים, המציאות הייתה שונה. בשנת 2013 היו ביקושים מאוד גדולים, אבל הביקושים היו לדירות עד 1.5 מיליון שקל, כי אנשים הגיעו לתקרת הזכוכית של היכולת שלהם בגלל מגבלות המשכנתא.
"הדבר הזה יוביל לשינוי מגמה של בניית יותר דירות 3-4 חדרים ופחות 5-6 חדרים, כי אנשים רוצים אולי דירות 5 חדרים אבל יכולים לקנות רק 4, והשוק ישתכלל ויסתדר. בינתיים צריך לעזור למי שצריך לקבל עזרה, ולא בנוסחאות כמו הוצאה מוכרת על משכנתא שלא תשנה דבר".
דניאלה פז ארז, מנכ"ל פז כלכלה והנדסה, אמרה כי "יש היום אנשים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה ויש עלייה משמעותית בשכירות שאנשים מתחת לגיל 35 משלמים. אני לא יודעת אם תוכנית השכירות היא הפתרון, אבל המדינה צריכה לעשות משהו עם הסדרת השוק בשכירות, שכל מי שנכנס לשם לא ייכנס לשוק פרוץ. צריך הסדרה והסכמים ארוכי טווח".
במהלך הדיון הסביר דגן כי לדעתו המתווה הנוכחי של הפרויקטים לשכירות אינו ישים. "באוצר מסתכלים על המכרזים מהעיניים של המוסדיים וזו טעות", אמר, "כשאני מסתכל על המכרזים בעיניים של יזם אני רואה דברים אחרים. אני רואה למשל שצריך תשואה של 9% במכרז כדי להגיע בסוף ל-7%. יש מתווה אחר שהצעתי והוא לעשות פרויקטים לשכירות לחמש שנים שלאחריהן יוכלו השוכרים לרכוש את הדירה בהנחה. המדינה תיתן את האפשרות הזו. למה לא עושים את זה? זה רעיון שהגיע למעלה. זה גם פתרון טוב פוליטי. לא יודע למה לא מתעניינים בו".
"המוסדיים מוכרים נכסים בארץ רק אם מאלצים אותם"
המוסדיים טרם מצאו את שוק המגורים בישראל כראוי או כאטרקטיבי להשקעה, ועל כן ממשיכים לפעול רק בשוק הנדל"ן המניב, ובגלל היצע נמוך של נכסים מניבים משמעותיים, מספר העסקאות בשוק זה נמוך. לדברי אבי לוי, מנכ"ל מליסרון, "המוסדיים בישראל מבצעים רק פעולות מאולצות. אין שוק של מוכרים, אם הם לא צריכים. אנחנו מכרנו קניונים כי הממונה על ההגבלים העסקיים הכריח אותנו. גם כשלאזורים הייתה בעיית מזומנים היא נאלצה לממש נכסים שלה, וכך גם אפריקה ישראל. אין שוק בארץ לנדל"ן מניב, ולכן המוסדיים מחפשים השקעות בחו"ל".
אחת החברות שפעילותן בישראל זניחה לעומת פעילותן בחו"ל, ושחברו לפעילותה גופים מוסדיים, היא אספן גרופ. לדברי לוי, "אנחנו מתמקדים במערב אירופה בדגש על גרמניה, וביצענו בחודש האחרון שלוש עסקאות בהיקף של חצי מיליארד שקל בשיתוף עם גופים מוסדיים בארץ, כמו בית ההשקעות הלמן אלדובי, כשרכשנו נכס שמושכר לחברת התקשורת דויטה טלקום ושמניב תשואה של 11%, שקשה למצוא בארץ".
"המדינה צריכה להציף את עצמה בפועלים זרים"
את ההחמרה במצב הפועלים הזרים בעבודת הבניין הסביר מנכ"ל חברת גב ים, אבי יעקובוביץ': "בתקופה שביבי נתניהו היה שר האוצר היו 80-90 אלף רישיונות עבודה של פועלים זרים, היום המספרים הרשמיים מגרדים את ה-5,000 פועלים זרים, וכבר כמה שנים מנסים להביא עוד 3,000.
כתוצאה מכך לוחות הזמנים מתארכים ואיכות הבנייה יורדת, תשומות הבנייה עולות ואיתן מחירי הדירות. המדינה צריכה להתעורר ולהציף את עצמה בפועלים זרים". צחי ברקי, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, הוסיף כי למצב הפועלים יש השלכה ישירה על ענף הביצוע כולו. מנתוני החברה נכון לשנת 2012 הרווח הגולמי של חברות הביצוע הסתכם ב-5%-7% בלבד.
