לאחרונה, ניתן פסק דין המורה על פירוק שיתוף בקרקע בקריית אונו, בדרך של מכירה בשוק החופשי ולכל המרבה במחיר, זאת לאחר שחברת "חצי חינם", בעלת 0.5% מהקרקע בלבד, הגישה תביעה לפרק את השיתוף בקרקע (ת"א 32354-02-17). ביהמ"ש הדגיש, כי אין רלוונטיות לעובדה ש"חצי חינם" הינה בעלת מיעוט זעיר בקרקע וכלשונו:

"הכוח לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין מצוי בידיו של כל שותף...ללא הצבת סייג. ללא הגדרת אחוז מינימלי משטחם הכולל של המקרקעין."

ואכן, סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כלל זה, נובע מהרעיון הבסיסי לפיו, לכל שותף קיימת האוטונומיה האישית לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו, כמו גם העובדה שפירוק שיתוף עדיף על שיתוף, שנתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על אפשרות הניצול היעיל של הנכס. וכבר נאמר על ידי חז"ל שקדירה של שותפים "אינה קרה ואינה חמה".
נציין, שלכלל זה, ישנם חריגים, בין היתר: הסכם השולל/מגביל את האפשרות לדרוש פירוק; עקרון תום הלב; ההוראה בדבר איסור השימוש לרעה בזכות (סעיף 14 לחוק המקרקעין).
בפסק הדין, נטען על ידי הנתבעים, כי "חצי חינם" רכשה את החלק בקרקע זמן קצר בטרם הגשת התביעה, אך ורק לשם הגשת תביעה לפירוק שיתוף כשבסופו של דבר, מטרתה להשתלט על הקרקע כולה, בשעה כשהנתבעים, בעלי מירב השטח, החלו במקביל לגבש עסקת קומבינציה למול חברת גינדי על מנת להקים מרכז מסחרי במקום. הנתבעים ביקשו מביהמ"ש שיכפה על השותפים האחרים להצטרף לעסקה. אולם, ביהמ"ש קבע כי עסקה זו, היא סעד הפוך ממה שהתובעים ביקשו, והיא רק תעמיק עוד יותר את השיתוף, ולכן נקבע שהדרך הראויה היא לפרק את השותפות לכל המרבה במחיר.

השאלה העולה היא, האם נכון שבעל זכות מזערית בקרקע, שרכש אותה זמן קצר בטרם הגשת התביעה, יוכל לגרום ליתר הבעלים, חלקם מחזיקים בקרקע שנים רבות, לאבד את הקרקע ולא ליהנות מהקרקע ומפירותיה?
התחושה העולה היא לכאורה חוסר צדק, שבעל זכות זניחה יכול "בקלות" יחסית לרכוש שבריר אחוז ולבקש את פירוק השיתוף בקרקע, כשמנגד ישנם בעלים שמחזיקים בקרקע שנים רבות, ואף ייתכן כי הקרקע מסמלת עבורם ערך סנטימנטלי בעקבות ירושה שקיבלו לדוגמה. יתרה מכך, לעיתים, הדבר מביא את בעל הקרקע לעמדת כוח, בה הוא יכול להתמקח על זכותו, ואף לפעול בסחטנות כדי לקבל את מבוקשו ולהגדיל את נתחו. ייתכן, כי במקרים אלו, ברירת המחדל צריכה להיות כך שתהיה התמחרות פנימית בין השותפים, אולם קודם ייבדק שמאית ערך הקרקע באם הייתה נמכרת כולה בשוק החופשי, כרף תחתון, וכך יימנע מצב בו הבעלים האחרים יפסידו את הקרקע בעל כורחם.
נדגיש, כי לפי הפסיקה, התנהגות כזו של ניסיון השתלטות, עלולה להיחשב כחסרת תום לב ולעלות לכדי שימוש לרעה בזכות הבעלות, שלעיתים כאמור עשויות לגבור על הזכות לפירוק שיתוף.
הפסיקה קבעה במפורש כי ביהמ"ש רשאי וצריך לבדוק כל מקרה לגופו, ורק לאחר מכן להכריע האם יש מקום להורות על פירוק השיתוף, ובין היתר עליו לבחון האם מדובר במבקש פירוק שזה מקרוב רכש את זכויותיו, משך הזמן בו ניסו הצדדים להגיע להבנות, מי מהצדדים "אשם" באי מציאת פתרון, האם לצד אחד הייתה עדיפות כלכלית ו/או משפטית על פני הצד השני, מה פרק הזמן שמבקשים המתנגדים לעכב את הפירוק ו/או להשלמת איזה הליך ו/או פעולה ו/או אירוע מבקשים המתנגדים להמתין ומה הצפי ולוח הזמנים להשלמת הליך זה ו/או קרות האירוע.
בהליך אחר לשם הדוגמה, ת"א 64633-07-17 ברק אביב סאסי בע"מ, נדונה השאלה בדבר שימוש לרעה בזכות הבעלות. המדובר במגרש הרשום כבית משותף, בו מחזיקים מספר בעלים. על המגרש אושרה תכנית המאפשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור. התכנית קבעה לנתבע זכות בחירה ראשונית, לבחור תת מגרש המסומן בנספח בינוי. התובעים טענו, כי על הנתבע מוטלת החובה לממש את זכות הבחירה, ומנגד, הנתבע טען, כי זו לא חובה אלא זכות בלבד.

בית המשפט קבע, בין היתר בהסתמך על סעיף 14 לחוק המקרקעין: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר", כי מימוש זכות הבחירה של הנתבע אינה גורעת מזכויותיו ואינה גורמת לו להוצאה כספית או לפגיעה בשווי קניינו.
יתרה מכך, הנתבע יכול לבחור באיזו תת חלקה שיחפוץ. מאידך, זכות הבחירה תאפשר לשאר בעלי המגרש למצות את זכויותיהם בקרקע בצורה אופטימלית, לממש את הפוטנציאל ולממש את תכלית התכנית, והכול מבלי שיהיה בכך פגיעה בנתבע.

בית המשפט בלשונו:
"הנה כי כן, לטעמי, אי מימוש זכות הבחירה הנתונה לנתבע, יוצרת חוסר איזון בין התועלת הצומחת לנתבע מאי מימוש זכות הבחירה, לבין הנזק שעלול להיגרם לתובעים מאי המימוש כאמור. המדובר ביחס בלתי פרופורציונלי קיצוני, המביא לכך שלמעשה חלקתם של התובעים נותנת כאבן שאין לה הופכין, ללא כל הצדקה מעשית. לשיטתי, אין להשלים עם תוצאה זו."
במקרה דנא, בית המשפט לא נתן יד להתנהלות הדווקנית של הנתבע, ולא אפשר לו להשתמש לרעה בזכותו הקניינית, גם אם קיימת היא לו, כשבעלי המגרש האחרים צפויים להיפגע לאור האיזון בין היקפי הפגיעה בין הצדדים, נראה, כי על אף מעמדה החוקתי של זכות הקניין, בעלים של נכס אינו יכול להתנהג ככל העולה על רוחו, רק כי יש לו זכויות קניין. עקרון תום הלב מאפשר להגביל את הסעדים להם הוא זכאי.
יצוין, כי היגיון רב מצוי בהחלת חובת תום הלב על דיני פירוק השיתוף, ובכלל זאת שאין דין שותף זוטר של אחוזים בודדים מאמש, כשותף שווה לבעל חלק הארי של המקרקעין מימים ימימה ואין דומה דינו של מי שקנה כאמצעי לחץ רק לפני ימים מספר כשותף רב שנים ששיקוליו טהורים.
לסיכום, נראה כי הגיעה העת שלכל הפחות במקרים חריגים של תביעת לפירוק שיתוף מצד שותף שמקרוב רכש חלק זעיר ועתה מנסה לפרק בין השותפים הותיקים ולהביאם למכור לו את המקרקעין, ייבחן בית המשפט היטב האם הוא מעוניין להיות חלק "מתרגיל" זה. ברור, כי כל מקרה ייבחן לגופו לרבות אם מדובר בקרקע ריקה, בנויה, פרטית או מסחרית ועוד.
מקרים אלו מגדילים את הצורך והחשיבות העצומה בעריכת הסכמי שיתוף בין הבעלים ובוודאי רישומם בטאבו, זאת כדי למנוע מצב בו כל בעל זכות זניחה יכול למכור את חלקו ולגרום לכל האחרים לאבד את הזכויות בהם הינם מחזיקים שנים רבות.