ב-17 בינואר 2018 תוקן סעיף 64 לפקודת מס הכנסה, שעניינו "תאגיד שקוף" מסוג חברת בית, אשר רווחיו והפסדיו מיוחסים לבעלי הזכויות בו.

לפי סעיף 64 הישן, "חברת בית" נדרשה לשני תנאים: (1) היה עליה להיות חברת מעטים, המוחזקת בידי עד חמישה בני אדם, אינה חברה שלפחות 80% ממניותיה הן בידי חברות שאינן "חברות מעטים", ואינה חברה שיש לציבור עניין ממשי בה; (2) היה עליה לעסוק בהחזקת בניינים.

הסעיף הישן לא הגביל את המעבר ממשטר מס "שקוף" למשטר מס "רגיל", וכך, חברה שענתה על ההגדרה הנ"ל הייתה יכולה להיות מסווגת כחברה רגילה לצורך קבלת הכנסות שוטפות מהשכרת נדל"ן, ובשנת מכירת הנדל"ן היו בעלי מניותיה מסווגים אותה כחברת בית ונהנים משיעורי מס רווח הון החלים על יחידים.

סעיף 64 החדש קובע תנאים ומפורטים יותר לסיווג כחברת בית:

1. היא חברת מעטים.

2. יש בה לכל היותר 20 בעלי מניות, כאשר בני משפחה "קרובים" לפי ההגדרה בסעיף 88 לפקודה ייחשבו לבעל מניות אחד. לתנאי זה קיימים חריגים גם לעניין בעלי מניות שהם קיבוצים, מושבים ותאגידים שקופים.

3. אין בין בעלי המניות בחברה תאגיד שיש באפשרותו לבחור בכל שנת מס אם ימוסה כתאגיד שקוף או כתאגיד שאינו שקוף. לתנאי זה קיימים חריגים לעניין בעל מניות שהוא אגודה שיתופית חקלאית.

4. תוך שישה חודשים מיום התאגדותה, כל נכסי החברה הם: בניין; קרקע שהושלמה הבניה עליה בתוך חמש שנים; מזומנים שהוזרמו לחברה לצורך לרכישת בניין או קרקע כנ"ל; מזומנים שמקורם ברווחי החברה; מניות בחברת בית אחרת; מניות ב"איגוד מקרקעין" שנרכשו מאדם אחר, המביאות להחזקה של יותר מ-50% באיגוד.

5. החברה עוסקת רק בהחזקה של בניינים או קרקע כנ"ל.

6. אם החברה היא תושבת חוץ, היא נחשבת ל"תאגיד שקוף" גם במדינת התושבות.

7. על החברה לא חלות הוראות החוק לעידוד השקעות הון, למעט הטבות מס הנוגעות להשכרת בניינים.

בנוסף, הסעיף החדש דורש שהחברה תבקש להיחשב כחברת בית תוך שלושה חודשים מיום התאגדותה, ואם ביקשה לחדול מלהיות חברת בית, לא תוכל עוד לחזור בה. כלומר, הסעיף החדש מונע את תכנון המס של כניסה ויציאה ממשטר המס של חברת בית.

החל מיום 1 בינואר 2018, חברה העונה על התנאים האמורים תיחשב "חברת בית". הכנסותיה והפסדיה ייחשבו כהכנסתם והפסדיהם של בעלי מניותיה, על הכנסתה החייבת יחולו שיעורי המס של בעלי מניותיה, ועל חלוקת רווחיה לא יוטל מס נוסף.

במקביל, נחקקה גם הוראת מעבר, במסגרתה נקבע בין השאר כי חברה קיימת, אשר עונה על תנאי "חברת בית" לפי הסעיף הישן, תוכל לבקש להיחשב כחברת בית בתוך 60 ימים מיום פרסומו של הסעיף החדש (כלומר, עד 18 במרץ 2018), גם אם חלק מתנאי הסעיף החדש אינם מתקיימים לגביה.

נציין גם כי המנגנון של חברת בית יכול לשמש ישראלים המשקיעים בנדל"ן בארצות הברית באמצעות חברות שקופות מסוג LLC. לפי עמדת רשות המיסים, הכנסות LLC מיוחסות למחזיק שהוא תושב ישראל אך ורק לצורך זיכוי מס זר ולא לאף עניין אחר. כך, תושב ישראל המחזיק מקרקעין בחו"ל באמצעות LLC לא יהיה זכאי להטבת המס מכוח סעיף 122א לפקודה, המעניק שיעור מס מוטב של 15% על השכרת מקרקעין בחו"ל.

פתרון אפשרי למגבלה זו מצוי בסעיף 64 החדש, אשר כזכור, מאפשר גם לחברה תושבת חוץ להיחשב כחברת בית. בעניין נטע עצמון (עמ"ה 12/94) נקבע כי פטור ממס המוענק ליחיד על הכנסות מהשכרת דירת מגורים יחול גם על ההכנסות אשר הופקו על ידי תאגיד שקוף מסוג חברה משפחתית. אנו סבורים שפסיקה זו חלה גם על חברת בית (לאור הדמיון לחברה משפחתית) ועל הטבות מס אחרות הנתונות ליחיד, כגון ההטבה מכוח סעיף 122א הנ"ל. מכאן, שמומלץ לחברת LLC המחזיקה בנדל"ן בארה"ב להירשם כחברת בית בישראל, וכך ליהנות משיעורי מס מוטבים מכוח סעיף 122א לפקודה ואף לקזז את הפסדי החברה בארצות הברית כנגד הכנסתם האישית (בכפוף למגבלות הקיזוז בפקודה).

אם כן, כדאי לחברות המחזיקות בבניינים לשקול פנייה לפקיד השומה עד 18 במרץ 2018 על מנת שיסווגו כחברת בית מעתה ואילך. 

המחברים הם ממשרד עמפלי עריכת דין מיסים.