ענף ההתחדשות עירונית הוא שם גדול המתאר פרויקטים מגוונים ושונים המלאים בפרטים קטנים, וכידוע, ההבדל בין פרויקט מוצלח שמסתיים בזמן וללא חריגות תקציביות, לבין פרויקט שנתקע בגלל בלתמי"ם רבים, נמצא פעמים רבות בתכנון, בהקפדה ובירידה לפרטים הקטנים. אחד הגורמים המרכזיים בבדיקת הפרטים הקטנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אם לא המשמעותי שבהם, הם שמאי המקרקעין ומלווי הפרויקטים.

נתונים שמהווים תמרור אזהרה

על אף האטה מסוימת בשנת 2018, ענף ההתחדשות העירונית נמצא בפריחה בשנים האחרונות. בין אם בעקבות תכנית מחיר למשתכן, ובין אם מתוך סיבות אחרות, ניתן לראות זאת לא רק בשטח, אלא גם ע"פ עיון בנתונים שמציגה חברת דן אנד ברדסטריט.

4,945 התחלות פרויקטים של התחדשות עירונית נרשמו בשנת 2018, מעט פחות מאשר בשנת 2017, אך יותר מאשר בשנת 2015-2016. סך התחלות הפרויקטים מהווה כ – 10% מסך התחלות הבניה בישראל בשנת 2018, לא מעט.

56% מתוך התחלות הפרויקטים מתקיימות בתל אביב והסיבות לכך ברורות. מחסור בעתודות קרקע וכדאיות כלכלית מניעות את היזמים לכניסה לפרויקטים "בעיר הלבנה". 18% נוספים של פרויקטים להתחדשות עירונית מתקיימים במרכז, כלומר, 3 מתוך 4 פרויקטים.

מנתונים חדשים שפורסמו לאחרונה על ידי דן אנד ברדסטריט עולה כי 15% מקבלני הביצוע של פרויקטים בהתחדשות עירונית נמצאים ברמת סיכון גבוהה מאוד. רמת הסיכון של 25% מהקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית עלתה בחצי השנה האחרונה של 2018, ב-15% מהפרויקטים אשר בביצוע הוחלף לפחות פעם אחת הקבלן המבצע. הנתונים הללו רק מדגישים את החשיבות בבדיקת עומק של הגורמים שמבצעים את הפרויקט, וזאת כדי למנוע נזקים כלכליים, עיכוב בלוחות הזמנים ועוגמת נפש לכל הצדדים המעורבים.

"התנהלות נבונה והכנה מדוקדקת ממזערים את הסיכוי לקריסת הפרויקט"

הנתונים המדאיגים מאתגרים את שמאי המקרקעין אשר עומדים כתף אל כתף עם בעלי האינטרסים בפרויקט ההתחדשות העירונית, על מנת להבטיח את הצלחתו, "תפקיד שמאי המקרקעין הינו משמעותי באופן כללי, וכמובן שגם באופן פרטני לענף ההתחדשות העירונית", מספר ירון ספקטור, בעלים ומנהל שלירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ, "השמאי בודק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. מדובר במקצוע של בין מקצועות, השמאי צריך להבין במחירים, קניין, תכנית בניין עיר, תכנון ועוד. השמאי בודק את הכדאיות הכלכלית ליזם, לבנק שמעוניין לדעת אם הוא מממן את הפרויקט, הוא יועץ לדיירים ולוועדות התכנון, נמצא בשיח עם הרשויות ולמעשה עם כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט".

לדברי ספקטור, ישנן נסיבות כלליות וספציפיות לסיכון הגבוה שבו פועל ענף ההתחדשות העירונית, "הענף חשוף לסיכונים הרגילים של ענף הבנייה, כגון פשיטות רגל ובעיות במסירת הדירה, אך מעבר לכך ישנם סיכונים נוספים כגון: כמות גדולה של שחקנים ובעלי זכויות, שזה כבר מתכון למריבות ולהרבה התנגדויות. בתמ"א 38 מדובר לרוב על בניינים בודדים ולא תמיד היזמים איתנים כלכלית ולכן לפעמים יש נפילות והפסקות במהלך הפרויקט. יש קבלנים שלא מוסמכים ומיומנים ויש יזמים שלא בוחרים קבלן נכון, ולא מוגנים מספיק, ואז אם הקבלן נופל או עוזב, כולם סובלים". לדברי ספקטור, יש מספר צעדי בטחון שניתן לעשות בכדי למנוע בעיות ולצמצמם את האפשרות לקריסת הפרויקט ולפגיעה כלכלית וכללית, "צריך לבדוק את התכנית הכלכלית של היזם, למצוא שליזם יש מימון פיננסי של הפרויקט – שהבנק איתו, לקבל בטוחות נכונות כך שבמקרה והיזם נכשל, שאר המעורבים בפרויקט לא נשארים ללא כסף, ולבחור יזם עם ניסיון מוכח אשר הצליח בעבר, ולא מישהו שמבטיח הרבה אבל חסר ניסיון.

לא רק ירון ספקטור רואה את ריבוי הפקטורים והשחקנים כגורם סיכון מרכזי, "בפרוייקטים של תמ"א הדיירים נשארים בדירה ולא פעם מעכבים את הקבלנים. איכות החיים של הדיירים נפגעת ולכן הם מעלים דרישות שעשויות לעכב", אומר ישראל יעקב, הבעלים של חברתישראל יעקב, שמאות וניהול מקרקעין בע"מ, "נוסיף לכך את העובדה שלא פעם נתקלים הקבלנים בתשתיות שצריך להעתיק או לבנות מחדש, אשר לא נכללו בצפי ההוצאות, יחד עם בירוקרטיה מורכבת שמעכבת את היתרי הבניה והנה גורמי סיכון שיכולים כל אחד בנפרד, או במקרים מסוימים, כולם יחד, לעכב את תהליך התמ"א ולגרום לחיכוכים רבים בין השותפים". לדברי יעקב, אם בבניה רגילה יש לחשב הוצאות בלתי צפויות של 5%, הרי שבהתחדשות עירונית יש לחשב מראש צפי של 15% בהוצאות לא צפויות, סכומים לא קטנים שיכולים לרסק את הפרויקט, כפי שאנחנו עדים לא פעם, "על היזם לוודא שיש רווח צפוי מהעלות בשיעור שלא יפחת מ- 16-17% ולקחת בחשבון פקטורים נוספים שעלולים לעכב ולאתגר את הבניה.

כך לדוגמה, בעיר תל אביב היזמים נתקלים לא פעם בקשיים בגלל הרחובות הצרים בהם קשה לנתב את המשאיות המובילות חומרים, שלא לדבר על מציאת חניה. למתבונן מהצד זה נראה זניח, אבל עבור היזם מדובר באתגרים משמעותיים".

לדברי ישראל יעקב, בפרויקטים של פינוי בינוי יש לחשב רווחיות גבוהה יותר של לפחות כ–25% רווח ליזם, "הבירוקרטיה סביב הפרויקטים הללו מעכבת את תחילת הבניה באופן משמעותי, וגם כל עירייה נותנת את המקדם המתאים לה וצריך להתחשב בכך בעת כניסה לפרויקט. יש גם מקרים של שינוי מדיניות של פינוי בינוי מצד ראשי עירייה. ראשי עירייה חדשים יכולים לשנות מדיניות של קודמיהם ולטרוף את הקלפים מחדש. גם ההתניידות שקיימת בין יזם שמחתים ליזם שמבצע עלולה לשנות את התכנית העסקית. לעיתים ישנם יזמים שמחתימים את התושבים ומוכרים ליזם מבצע את הפרויקט. כמובן שהיזם המבצע צריך שזה יהיה שווה עבורו ויש לכך השפעה על מחירי הדירות מאחר והיזם המבצע צריך להרוויח. לעיתים יזמים עוזבים באמצע הפרויקט והיזם החדש שנכנס לפרויקט צריך לשנות את התכנית העסקית כדי שישתלם לו להמשיך את הפרויקט התקוע".

ישראל יעקב מציין לא פעם את עזיבת הקבלנים כגורם משמעותי לעיכוב הפרויקט, הרבה מהקבלנים עובדים על רווחיות נמוכה וברגע שצצות הוצאות בלתי צפויות הם עוזבים באמצע הפרויקט, מה שמכניס את היזם ללחץ ומביא להוצאות הכרחיות ונוספות, שעלולות לגרום לקריסת הפרויקט, "ישנם מספר צעדי מנע שאני ממליץ לקיים עם תחילת הפרויקט כדי לצמצם את האפשרויות לעיכובים ו/או קריסות" אומר ישראל יעקב, "יש לבצע בדיקה מעמיקה על חוסנו הכלכלי של קבלן הביצוע כדי לראות שהוא מסוגל להרים את הפרויקט. תכנית מגירה כדי שאפשר יהיה לפנות לקבלני ביצוע אחרים במהירות יחסית במידה ויש בעיה עם הקבלן הנוכחי. שילוב של בחירת קבלן חזק מבחינה תזרימית והטמעת סעיפי עיכבון ו/או ערבות ביצוע בחוזה הקבלן תורם רבות למזעור הסיכוי שהקבלן ינטוש את האתר. פרט חשוב נוסף הוא לבדוק האם לקבלן המבצע יש את הסיווג המתאים לביצוע הפרויקט. לא פעם אנו עדים לקבלנים המשלמים לקבלנים אחרים מאחר ואין להם את הסיווג המתאים לביצוע, אבל הקבלן עם הסיווג המתאים לא מבצע את העבודה, אלא הקבלן עם הסיווג הלא מתאים, והרבה פעמים הקבלן שאינו מסווג בהתאם לפרויקט קורס בעיצומו של תהליך הבנייה".

ישראל יעקב מציין שגם תקנות בטיחות מהוות אתגר, ישנם יזמים שאין להם את הניסיון המספק והם אינם דורשים מהקבלנים לעמוד בתקנים המחמירים, מה שגורם לסגירת אתרי בנייה והוצאות כלכליות גדולות שהופכות את הפרויקט ללא משתלם.

בהיעדר קרקעות זמינות, היזם לוקח סיכונים שלא תמיד מצליחים

"התחדשות עירונית או בלשון הפעילים בענף הנדל"ן, תכנית פינוי בינוי, נועדה להביא לפינוי מתחם בו קיימים מבנים ישנים ובמקומם לבנות בניינים חדשים עם תשתית עירונית מודרנית, במטרה לשיפור רווחת בעלי הדירות ותמרוץ יזמים פרטיים, תוך יצירת כדאיות כלכלית להצטרפותם להשקעה בפרויקט", מסביר אהוד המאירי, יו"ר חברת השמאות אהוד המאירי ושות', "אם הכל כל כך טוב וכולם נהנים אז מה הבעיה? יזם שנכנס לעסקת פינוי בינוי מתחייב לפנות את כל הדיירים ולבנות בניינים חדשים בצפיפות גבוהה יותר ולתת לדיירים בתמורה דירות חדשות גדולות יותר. אולם, לשם כך נדרשת הסכמת כלל בעלי הדירות ומדובר בהליך ארוך הדורש זמן ובניהול מו"מ ממושך כאשר לכל דייר ישנן משאלות לב וציפיות שונות. כאשר היזם נכנס לעסקה אין כל וודאות שהעסקה אכן תצא לפועל.

לדברי המאירי, "מטרת השומה היא להציג את שיעור הרווח היזמי הצפוי ובחינת סבירותו. מחד היזם צריך לקבל רווח יזמי ראוי, ברם אם הרווח עולה על הסביר יתכן שיש לערוך שינויים בפרוגרמה". המאירי מציין כי קיימים היבטי מיסוי ופטורים המשפיעים על התמורה לה זכאים הדיירים, כמו מיסוי דיירים במס שבח ומס רכישה, וכמו כן, מיסוי היזם במס רכישה, מע"מ, מס הכנסה, "לאחר שנקבעה ההתכנות הכלכלית הראויה של הפרויקט מגיע תורו של השמאי לבדוק את התמורות שמקבלים הדיירים, הכוללות: את הדירות החדשות בהתאם לסוגים השונים, למפרט הטכני, מיקומן ושאר תכונותיהן. בנוסף דמי השכירות שמקבלים הדיירים לאורך תקופת הבניה. תשלומי המיסים שישולמו ע"י היזם במקום בעלי הדירות ככל שיחולו, לרבות מס שבח, מס רכישה, מע"מ על שירותי בניה, היטל השבחה וכו'".

המאירי מתאר את המצב בשוק ככזה שגורם ליזמים לקחת סיכונים שלא פעם מייצרים עיכובים משמעותיים בסיום פרוייקטים של התחדשות עירונית, הרבה בגלל בירוקרטיה והיעדר קרקעות זמינות, מה שמדגיש את חשיבות עבודתו של שמאי המקרקעין, "התחשיב השמאי/כלכלי המפורט נועד לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבניה בתכנית המוצעת מהווה תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה. בהעדר קרקעות זמינות לבניה באזורי הביקוש, מוכנים היזמים לקחת סיכונים ולהיכנס לעסקאות פינוי בינוי. הדיירים חייבים להבין שהעסקה כדאית להם באותה מידה שכדאית ליזם. לכן הדרך הטובה ביותר היא שוועדי הבתים יסתייעו במומחים מצדם, עו"ד, שמאי, מפקח בניה וביחד עם היזם יגיעו להסכמות ויקצרו הליכים". על הנייר הדברים נראים פשוטים, אך לדברי המאירי, המציאות בשטח שונה באופן מהותי, "חבל שבמציאות הקיימת אנו נתקלים בפרויקטים שנמשכים שנים ארוכות ללא תכלית, בהעדר הסכמות עם חלק מהדיירים. הכלל הוא שהסכמות מפחיתות סיכונים, מעלות את התמורות ומקצרות הליכים. ישאל כל דייר את עצמו כמה שווה לו שנת איכות חיים בדירה חדשה ומרווחת לעומת הדירה הישנה והקטנה. אך תמיד יש לבדוק את איכות היזם, ניסיונו, ויחסי האנוש המלווים אותו".

בתוך כל הסיכונים הקיימים, ובתוך אי וודאות שלעיתים שוררת בתחום ההתחדשות העירונית, תפקידם של שמאי המקרקעין הוא חיוני, ודווקא מתוך נקודת המבט הזאת המאירי רואה עתיד חיובי לענף זה, אך עם התניה מסוימת, "אין ספק שבשנים הבאות, נראה יותר ויותר עסקאות פינוי בינוי במידה ורשויות התכנון יעבדו בקצב הראוי ובלי רגולציה מיותרת".