ענף הנדל"ן הישראלי נמצא באחת התקופות המרתקות ביותר שלו, שבו מספר רב של מתחמים באיזורי הביקוש היקרים ביותר בישראל נמצאים בתהליכי תכנון סופיים.

עשרות אלפי בעלי הקרקע מחזיקים יחד בקרקעות עליהן ניתן לבנות עשרות אלפי יחידות דיור אבל ניסיון העבר מלמד כי במקרים רבים גם לאחר אישורי התוכניות הם מתקשים לממש את השקעתם בדרך של בנייה.

החלטת הממשלה לשווק את קרקעות המדינה רק עבור פרויקטים של מחיר למשתכן יצרה ביקוש נוסף לאותן קרקעות פרטיות מצד יזמים שאינם מעוניינים להשתלב בתוכנית, והעלתה את ערכן ובכך האינטרס למימוש נכון של ההשקעה הפך לדחוף יותר.

בין המתחמים במרכז הארץ שבהם יש ריכוז גדול של בעלים פרטיים והם נמצאים בשלבי אישור שונים ניתן לציין את מתחם פי גלילות בשטחן של רמת השרון ותל אביב, תוכנית 3700 לבניית כ-12,000 יחידות דיור בצפון מערב תל אביב, תוכנית 3388 ליד שדה דב שבה ניתן לבנות כ-1000 יחידות דיור, מתחם חוף התכלת בהרצלייה שבו פוטנציאל לבניית אלפי יח"ד, מתחם ח- 500 בחולון עם פוטנציאל לאלפי דירות, מתחם האלף שבראשון לציון מערב בו מיועדות להיבנות אלפי יח"ד, מתחם שדה דב ועוד...

האתגר של אותם בעלי קרקעות מתחיל לאחר אישור התוכנית הכוללנית ולקראת אישור תוכניות האיחוד וחלוקה הידועות גם כתוכניות המפורטות. במהלך התכנון המפורט, ועדות התכנון מקצות לכל בעל קרקע זכויות במגרש מסוים שבתחום התוכנית בהתאם לזכויות המקוריות שלו. הבעיה היא שללא התאגדות מוקדמת הוא יכול לקבל זכויות במגרש אחד עם עוד עשרות בעלי זכויות שאין לו הכרות איתם, או אז הדרך למימוש הקרקע בדרך של בניה עצמית מתארכת במקרה הטוב או נהפכת לבלתי אפשרית במקרה הפחות טוב.

במידה ובעלי הקרקע לא יגיעו להסכמות, לכל אחד מהם יש זכות ליזום הליך של פירוק שיתוף אשר בעקבותיו המגרש ימכר למרבה במחיר ובעלי הקרקע יקבלו רק את חלקם בתמורה שתתקבל במסגרת המכירה.

אולם, במידה ובעלי הקרקע יתאגדו טרם הקצאת הזכויות במסגרת התכנון המפורט הרי שיוכלו להגיע להליך כקבוצה מאוחדת, כך שבעקבות התכנית המפורטת יוקצו לקבוצה מאוגדת זו מגרש במשותף כך שהם יוכלו בסמוך לאחר אישורה של התכנית לקדם מימוש זכויותיהם בדרך של בנייה עצמית (קידום הוצאת היתר הבניה באמצעות אדריכל ויועצים נוספים ולאחר מכן לבנות הפרויקט באמצעות קבלן מבצע) או במסגרת ביצוע עסקת קומבינציה עם יזם (עסקה במסגרתה היזם רוכש חלק מהקרקע והתמורה שניתנת לבעלי הקרקע היא בניית הדירות על החלק שנותר בבעלותם).

אם ניקח לדוגמא את מתחם הגוש הגדול בתל אביב, התוכניות המפורטות אושרו לפני יותר מעשור, קבוצות של בעלי קרקע שהתאגדו מראש באמצעותנו כבר מימשו לפני שנים רבות את הקרקע, הפרויקטים נבנו והדירות נמסרו לזכאים לפני עשור שנים ואף למעלה מכך, בעוד שאפילו כיום יש במתחם מגרשים, של אלה שלא השכילו להתאגד מראש, שטרם נבנו ומצויים בהליכים משפטיים.

גם בשכונת פארק הים בבת ים קבוצות בעלי קרקעות שהתאגדו בסיוע משרדנו מראש כבר הצליחו להוציא היתרי בניה ולקדם הבנייה בעוד אחרים שלא התאגדו עוד רחוקים מלהגיע לשלב הבנייה.

על בעלי הקרקע לקחת בחשבון שלעיתים לא יוקצו לו זכויות עם ייעוד למגורים אלא זכויות עם ייעוד למסחר משרדים או אפילו מלונאות. גם כאן יש משמעות להתאגדות לצורך מו"מ נכון יותר מול יזמים המתעניינים דוקא בבניית פרויקטים מסוג זה.

לסיכום, לקרקעות פרטיות באזור המרכז יש כיום ביקוש גדול, התאגדות והערכות מראש תאפשר לבעלי הקרקע לקצר את הדרך שלהם למימוש ההשקעה בדרך של בנייה עצמית.

 

עוה"ד נעמה שיף ושמואל שוב, משרד שוב ושות'