ביום 19.12.2018 פורסם תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין, המכיל גם תיקון עקיף לחוק התכנון והבניה, במטרה לאפשר את הפרדת הבעלות בקרקע ליחידות נפחיות (חלקות תלת מימדיות) שיהוו נושא נפרד לזכויות, לרישום ולתכנון.

על אף שמדובר בחקיקה חדשה, החוק כבר זכה לתהודה ציבורית רחבה, מטעמים ענייניים ומטעמים ענייניים פחות (החוק עלה לכותרות כאשר האופוזיציה הצליחה להפילו מטעמים שבינם לבין דיני המקרקעין אין דבר). עם זאת, ברשימה זו נתמקד בפן של החוק החדש אשר טרם זכה לתשומת הלב הראויה: אופן רישומה של החלקה התלת המימדית. ייתכן שההתעלמות מפן זה של החוק החדש נובעת מכך שהחוק עצמו אינו אומר דבר על אופן רישומה של החלקה התלת מימדית, ומשאיר מלאכה זו למתקין התקנות.

שאלת הייצוג הגרפי של המרחב התלת מימדי העסיקה את המין האנושי משחר ההיסטוריה. כך למשל, במערת שובה פון-ד'ארק שבדרום צרפת נתגלו ציורים המתוארכים לכ-30,000 שנה לפני זמננו, שבהם ניכרים מאמצים לתאר פרספקטיבה על ידי חפיפה בין בעלי חיים ושימוש בקימורים הטבעיים של המערה. דוגמא נוספת ניתן למצוא בציורי המצרים הקדמונים, שאמנם נראים שטוחים וחסרי תנועה, אך גם בהם ניתן לאתר טכניקות לייצוג המציאות התלת מימדית: למשל על ידי חלוקת הציור לרצועות, כשכל אחת מהן מייצגת מרחב אחר. עם זאת, הטכניקה והתשתית המתמטית להמחשת עומק בציורים, המבוססת על התחקות אחר קווי ראיה, התפתחה רק בתקופת הרנסנס, בתחילת המאה ה-15. טכניקה זו, המכונה פרספקטיבה לינארית, משמשת עד ימינו.

בעולם המשפט, ובפרט בתחומי המקרקעין והתכנון והבניה, הייצוג של חלקות ושל מבנים תלת מימדיים נעשה עד היום באמצעות תשריטים דו מימדיים, כגון: תשריטי תכניות, תשריטים המצורפים להיתרי הבניה ותשריטי בתים משותפים. כיוון שבניה מעל פני הקרקע מתאפיינת, ככלל, במעטפת של תיבה ובחלוקה למפלסים אופקיים (קומות), ניתן לתארה באמצעות חתכי אורך וחתכי רוחב. ייצוג דו מימדי מסוג זה נותן מענה טוב למרבית הצרכים המשפטיים והחוץ משפטיים, הגם שהוא לא תמיד אלגנטי או קומפקטי (לא בכדי מכונה התשריט המצורף לבקשה להיתר בניה "גרמושקה").

קונבנציות גרפיות אלו, שאליהן התרגלו המשפטנים העוסקים בדיני מקרקעין ובדיני תכנון ובניה, אינן נכונות בהכרח לגבי שימושים תת קרקעיים, כגון: מנהור, צנרת, עתיקות, מי תהום ומאגרי משאבים אחרים, אשר מסרבים לציית ל"גאומטריית הזוויות הישרות". שימושים תת קרקעיים אלו מחייבים חשיבה מחוץ לקופסה, תרתי משמע, ואימוץ ייצוג דיגיטלי לגופים תלת מימדיים, בדומה לנעשה בתחומים אחרים, מחוץ לעולם המשפט.

השימוש במודלים תלת מימדים נפוץ כיום בתחומי הרפואה, תעשיית הקולנוע, תעשיית התעופה והחלל, עיצוב פנים ובתחומים רבים אחרים. מצד שני, ניתן להעלות על הדעת המשך של ייצוג דו מימדי גם לשימושים תת קרקעיים, אף אם הוא פחות נוח או מדויק. כך נעשה למיטב ידיעתנו, בסופו של יום, לגבי רישום הפקעות מנהרות הכרמל, נושא ההליך בע"א 119/01 אקונס, אשר פתחו את הדיון על הפרדת הבעלות בתת הקרקע.

ואכן, האפשרות ליצור קדסטר תלת מימדי מעסיקה מודדים ברחבי העולם מזה שני עשורים לפחות. גם בישראל פועל פרויקט קדסטר תלת מימדי החל משנת 1999. בדוח שפורסם במסגרת הפרויקט בשנת 2017 מתואר קונספט לרישום תלת מימדי, הנסמך על מידול דיגיטלי. בעקבות דוח זה פרסם המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) בתחילת שנת 2018 סקר היתכנות טכנולוגית לבחינת אפשרויות מימושו של הקונספט שגובש.

משמעותו של הקונספט שגובש, בהיבט של מרשם המקרקעין, הוא יצירת יחידות נפחיות תלת מימדיות (חלקות מרחביות), אשר "ייקשרו" לקדסטר הדו מימדי המוכר (גושים וחלקות), על ידי פעולה של "חיתוך מרחבי" – קביעת הנפח של החלקה המרחבית הקיים בתוך הגבולות האנכיים של החלקה הדו מימדית.

בפועל, השיטה החדשה תאפשר להוציא שני סוגים של נסחי רישום: נסח של החלקה הדו מימדית, שבסופו יפורטו כל החלקות המרחביות החוצות את גבולותיה האנכיים, הגורעות למעשה חללים מתוך החלקה, תוך ציון הנפח של כל גריעה וגריעה; ונסח של החלקה המרחבית, הזכויות בה ונפחה. להלן יוצגו דוגמאות לשני נסחי טאבו עתידיים (לפי מספר חלקה "רגילה" ולפי מספר חלקה מרחבית), מתוך דוח 2017 הנ"ל, המדגימים את הקונספט שגובש.

ימים יגידו האם ומתי תמומש מהפכה חשובה זו, אשר ראשיתה כאמור כבר לפני שני עשורים.

 

ד"ר סיון ביבר, עו"ד במשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות'